Istnieje sporo sposobów zarabiania na nieruchomościach, a jednym z nich jest podnajem. Warto rozumieć, na czym on dokładnie polega, ponieważ wśród wielu osób temat ten wzbudza szereg wątpliwości. W tym kontekście niejednokrotnie pojawia się pytanie o opłacalność współpracy z firmą, która zarządza wynajmem. Oto najważniejsze rzeczy, jakie należy wiedzieć o podnajmie lokalu mieszkalnego.
Podnajem mieszkania – co to takiego?
Na początek warto wyjaśnić, czym jest podnajem nieruchomości mieszkalnej. Otóż za tym określeniem kryje się przekazanie nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu do dalszego najmu. Uczestniczą w tym dwie strony, a mianowicie:
- najemca, który na mocy umowy najmu zawartej z właścicielem mieszkania jest wynajmującym – jednocześnie nie jest on właścicielem nieruchomości,
- podnajemca będący w zaistniałych okolicznościach najemcą, pomimo że nie zawiera żadnej umowy z właścicielem mieszkania.
W praktyce najczęściej dochodzi do podnajmu części mieszkania, np. lokator wynajmuje pokój innej osobie, która w tym przypadku jest podnajemcą. Na rynku nieruchomości jest to dość popularne rozwiązanie, niemniej, aby uniknąć nieporozumień, najlepiej uzyskać zgodę właściciela nieruchomości na podnajem. Stosowny zapis powinien się znaleźć w umowie najmu. Nie zawsze jednak osoba posiadająca mieszkanie na wynajem chce wyrazić zgodę na podnajem i w razie podjęcia tego typu działań bez jej wiedzy może dojść do wypowiedzenia umowy.
Podnajem lokalu mieszkalnego – jak na nim zarabiać?
Jedną z najczęstszych metod zarabiania na podnajmie lokalu jest podnajem krótkoterminowy. Przykładowo jeżeli najemca musi wyjechać na dłuższy czas, a nie chce stracić wynajmowanej nieruchomości, może ją podnająć osobie trzeciej. Zazwyczaj zarobek z tego tytułu nie jest głównym celem kogoś, kto decyduje się podnajmować mieszkanie. Chodzi przede wszystkim o utrzymanie nieruchomości i nieponoszenie strat, które byłyby nie do uniknięcia w przypadku niezamieszkanego lokalu. Takie rozwiązanie idealnie sprawdza się zarówno w przypadku mikrokawalerki, jak i większego mieszkania. Oprócz tego mieszkanie, a raczej jego część, można podnajmować na dłuższy okres, osiągając tym samym większy przychód z podnajmu. W dobrym układzie podnajem nieruchomości jest w stanie zapewnić osobie mającej z właścicielem zawartą umowę najmu darmowe zakwaterowanie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami od uzyskanego tą drogą dochodu trzeba odprowadzić podatek.
Co powinna zawierać umowa podnajmu nieruchomości mieszkalnej?
Umowa podnajmu mieszkania jest bardzo podobna do standardowej umowy najmu, do której stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659-692) oraz Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego. W dokumencie nie powinno zabraknąć takich informacji jak:
- miejsce i data zawarcia umowy,
- termin obowiązywania umowy,
- dane stron umowy – włącznie z danymi kontaktowymi,
- dane dotyczące nieruchomości stanowiącej przedmiot podnajmu,
- wysokość czynszu i pozostałych opłat, a także sposób i termin ich opłacania,
- wysokość czynszu,
- warunki wypowiedzenia umowy,
- inne ważne informacje, np. o trzymaniu zwierząt domowych w nieruchomości.
Do umowy należy dołączyć w charakterze załącznika protokół zdawczo-odbiorczy. Warto ponadto określić, kto ponosi koszty naprawy w wynajętym mieszkaniu. W tym zakresie obowiązują pewne regulacje, niemniej właściciel nieruchomości i najemca mają prawo ustanowić odmienne postanowienia w tym obszarze. Wypada przypomnieć w tym miejscu o tym, że aby podnajem był legalny, należy uzyskać na to pisemną zgodę właściciela mieszkania – najwygodniej jest umieścić stosowny zapis w treści umowy najmu. W trakcie jej trwania mogą się zdarzyć różne sytuacje, np. sprzedaż mieszkania z najemcą. Przeważnie pociąga to za sobą pewne konsekwencje takie jak m.in. zmiana wysokości czynszu w trakcie umowy najmu, przy czym nowy posiadacz nieruchomości nie ma tu pełnej swobody. W kontekście omawiania zagadnień związanych z podnajmem należy pamiętać, że umowa najmu ma pierwszeństwo względem umowy podnajmu.
Ubezpieczenie mieszkania na podnajem – czy warto?
Jeżeli ktoś planuje wynajmować mieszkanie, to objęcie takiej nieruchomości ubezpieczeniem jest jak najbardziej uzasadnione oraz leży w interesie zarówno właściciela, jak i lokatora. Analogicznie jest w przypadku podnajmowanego mieszkania. Nie wszystkie zdarzenia da się przewidzieć, a niektóre jak zalanie nieruchomości etc. mogą spowodować straty skutkujące poważnymi konsekwencjami finansowymi. Na rynku ubezpieczeniowym dostępnych jest wiele intersujących ofert, którym warto przyjrzeć się bliżej. Wśród nich nie brakuje propozycji uwzględniających nawet ponad 30 ryzyk, ciekawą opcją jest też ubezpieczenie w wariancie All Risk. Zawsze konieczne jest zapoznanie się z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia, które powinno być jak najlepiej dopasowane do konkretnych potrzeb. Najrozsądniej jest, jeżeli polisę wykupił nie tylko właściciel, ale też najemca i podnajemca.
Firma zarządzająca najmem – czy opłaca się korzystać z jej usług przy wynajmie mieszkania?
Osoby decydujące się wynajmować mieszkania często obawiają się, że nie będą mieć wystarczająco dużo czasu, żeby należycie zająć się sprawami związanymi z najmem. Może on wówczas skorzystać z usługi firmy odpowiadającej za szukanie lokatorów oraz administrowanie lokalem. Jeśli nie znajdzie ona odpowiednich najemców, to nieruchomość stoi pusta, a właściciel płaci jedynie za media. Współpraca z firmą zarządzającą najmem zdaje egzamin zwłaszcza przy najmie długoterminowym, gdzie umowa najmu jest zawierana na minimum rok. Zakres obowiązków takiej firmy jest zależny od ustaleń z klientem. Mogą wchodzić tu w rachubę m.in. przygotowanie domu lub mieszkania do najmu, przygotowywanie i publikowanie ogłoszeń, zawieranie umów w imieniu właściciela itp. Głównymi przesłankami przemawiającymi na korzyść oddania obsługi najmu w profesjonalne ręce są: oszczędność czasu i pieniędzy, bezpieczeństwo oraz kontrola nad stresującymi sytuacjami. Pomimo że tego typu firmy pobierają opłaty, to w ostatecznym rozrachunku klient może i tak sporo zaoszczędzić. W kontekście prezentowanej usługi to do właściciela zawsze należy ostatnie słowo w temacie prowadzenia nieruchomości stanowiącej jego własność. Przy podnajmie jest już z tym znacznie trudniej, aczkolwiek nawiązując współpracę z firmą zarządzającą najmem, można wyraźnie zastrzec, czy lokatorowi zostaje udzielona zgodna na podnajem, czy nie.
Są też i takie sytuacje, kiedy najemcą mieszkania jest firma świadcząca usługi zarządzania najmem. Płaci właścicielowi ustalony w umowie czynsz oraz pozostałe opłaty, a przez czas trwania umowy do de facto ona postanawia, co robić z nieruchomością. Bierze wówczas na siebie całe ryzyko wynikające z podnajmu. Gdyby np. lokatorzy nie wywiązywali się terminowo z płatności, to jest to zmartwienie firmy, a nie właściciela. Z drugiej strony w podnajmie decyzyjność właściciela jest ograniczona. On sam musi przemyśleć, jaka forma współpracy z zarządcą mu najbardziej pasuje.
