Ceny mieszkań stale rosną, dlatego też coraz więcej osób decyduje się przystąpić do licytacji komorniczej. Największym atutem tego rozwiązania jest cena nieruchomości niższa niż cena rynkowa. Niemniej przy tej okazji pojawia się kilka istotnych kwestii, jakie koniecznie trzeba mieć na uwadze. Jak przebiega licytacja komornicza oraz jakie ma plusy i minusy? Oto najważniejsze informacje na ten temat.
Komornicza licytacja nieruchomości – czym jest i kiedy jest przeprowadzana?
Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to świetny sposób na nabycie mieszkania w atrakcyjnej cenie, gdyż cena wywoławcza to 75 proc. wartości rynkowej. Aby wziąć udział w licytacji, należy wpłacić wadium w wysokości 10 proc. oszacowanej wartości nieruchomości. Zwycięzcą licytacji zostaje ten, kto zaproponuje najwyższą kwotę. Nieruchomość trafia na licytację na wniosek wierzyciela, którym w praktyce jest zazwyczaj bank. Wielu dłużników przestaje bowiem spłacać kredyty hipoteczne zaciągnięte na zakup nieruchomości. Nierzadko zdarza się też i tak, że właściciel mieszkania staje się niewypłacalny. Celem licytacji jest uzyskanie środków przeznaczonych na pokrycie zobowiązań wobec wierzyciela. Warunek jest jednak taki, że dług musi najpierw zostać potwierdzony sądowym wyrokiem, postanowieniem lub nakazem zapłaty. To daje podstawę do wystąpienia do komornika do wszczęcia postępowania egzekucyjnego i wystawiania lokali na licytację.
Licytacja lokalu mieszkalnego u komornika – jak przebiega?
Komornicza licytacja nieruchomości składa się z dwóch etapów. Uczestnikami pierwszego etapu są wierzyciel i dłużnik. Procedura rozpoczyna się od żądania wierzyciela wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Najpierw komornik wysyła dłużnikowi wezwanie do dobrowolnej spłaty w terminie 2 tygodni, a w razie braku spłaty zajmuje nieruchomość i wnioskuje o wpisaniu egzekucji do księgi wieczystej. Dokonuje również opisu i oszacowania mieszkania. Dłużnik ma prawo korzystać z danej nieruchomości, ale jej sprzedaż czy wynajem nie wchodzi już w rachubę. Początkiem drugiego etapu licytacji jest obwieszczenie o licytacji, w którym komornik informuje o jej terminie i miejscu oraz o wysokości rękojmi, czyli wadium. Cenę wywoławczą można przebijać o 1 proc. oszacowanej wartości nieruchomości. Nawet, jeśli na licytację zgłosi się tylko jedna osoba, to jest ona ważna. W przypadku braku rozstrzygnięcia sprawy kupna mieszkania na pierwszej licytacji ustalany jest drugi termin. Jeżeli nikt się nie zgłosi, procedura rusza od nowa – z tym, że cena wywoławcza jest wówczas obniżana do 2/3 wartości nieruchomości. Najwyższa zaproponowana kwota zostaje potwierdzona sądownie poprzez postanowienie o przybiciu. Na dopłatę całej wylicytowanej kwoty zwycięzca ma 2 tygodnie. Licytacja zostaje zwieńczona wydaniem przez sąd postanowienia o przysądzeniu dającego nabywcy lokalu wpisanie się do księgo wieczystej jako jego właściciel.
Czy każdy może wziąć udział w licytacji komorniczej?
Brać udział w licytacji może każda osoba spełniająca warunki określone w obwieszczeniu o licytacji. Od tej zasady są jednak wyjątki. Otóż uczestnikami licytacji nie mogą być:
- właściciel nieruchomości,
- komornik,
- małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo zarówno dłużnika, jak i komornika,
- osoby, które uczestniczą w licytacji w charakterze urzędowym,
- osoby mające prawo do tego, aby kupić mieszkanie wyłącznie za zezwoleniem organu państwowego, lecz nie okazały tego dokumentu.
Kupno mieszkania z licytacji komorniczej – na co należy uważać?
Decydując się kupić mieszkanie od komornika w drodze licytacji, warto wiedzieć o kilku istotnych sprawach. Z taką transakcją wiążą się pewne zagrożenia, które zostały omówione poniżej.
- Zakup mieszkania na licytacji komorniczej z właścicielem.
Do rzadkości nie należą sytuacje, kiedy na licytację wystawiany jest lokal zamieszkiwany przez właściciela. Wypada tu przypomnieć, iż w Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk, a przy licytacji komorniczej lokatorów chronią przepisy. Bywa, że właściciel nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania – wówczas konieczne jest wystąpienie do komornika z wnioskiem o wykonanie eksmisji. Jej przeprowadzenie jest czasochłonnym procesem, który może się ciągnąć nawet kilka lat. Zakup mieszkania z licytacji z lokatorem jest o tyle kłopotliwy, że nowy właściciel nie może ani zamieszkać w nieruchomości, ani jej sprzedać.
- Kupno mieszkania na aukcji komorniczej z najemcą.
Zakup mieszkania z najemcą to kolejne wyzwanie, z jakim nierzadko muszą się mierzyć zwycięzcy licytacji u komornika. Umowa najmu może zostać przez nowego właściciela kontynuowana – zwykle już na innych zasadach – lub wypowiedziana. Wszystko to musi się odbyć w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Warto przypomnieć, że możliwy jest sprzedaż mieszkania z najemcą – także wtedy, gdy miejsce miał podnajem mieszkania. Uwaga: jeśli dłużnik umowę najmu zawarł po zajęciu lokalu przez komornika, to jest ona bezskuteczna.
- Nieruchomość obciążona hipoteką.
Mikrokawalerka czy większe mieszkanie trafiające na licytację komorniczą może być obciążone hipoteką. W tym przypadku zwycięzca aukcji nie powinien generalnie się martwić, ponieważ w momencie zakupu nieruchomości z księgi wieczystej są wykreślane wszystkie hipoteki. Jest tu jednak małe „ale”. Postanowienie o przysądzeniu własności nie uprawomocnia się od razu. Zanim to nastąpi, może się pojawić się wniosek o wpis nowej hipoteki, którego nie da się niestety wykreślić z księgi wieczystej.
- Mieszkanie z licytacji a umowa dożywocia.
Zdarza się, że wylicytowane mieszkanie jest obciążone prawem dożywocia. Właściciel jest zobligowany do zapewnienia możliwości dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości osobie uprawnionej. Wypada przy okazji przypomnieć, iż umowa dożywocia nie jest wpisana do księgi wieczystej.
- Zły stan mieszkania.
Kupno mieszkania na licytacji wiąże się też z ryzykiem nabycia nieruchomości w fatalnym stanie. Niezbędny będzie zatem gruntowny remont, który jest bardzo kosztowną inwestycją.
Czy warto kupić mieszkanie od komornika?
Kupno nieruchomości to znakomita lokata kapitału – również w przypadku licytacji u komornika. Kluczowym argumentem przemawiającym na korzyść tego rozwiązania jest wartość lokalu poniżej wartości rynkowej nieruchomości. Aby jednak nie nabyć przysłowiowego kota w worku, warto sprawdzić, co się dokładnie kupuje jeszcze przed przystąpieniem do licytacji prowadzonej przez komornika. Uzyskanie informacji dotyczących stanu prawnego mieszkania jest absolutnie niezbędne.
