Zgodnie z polskim prawem, własność nieruchomości nie jest zarezerwowana wyłącznie dla dorosłych. Choć to brzmieć zaskakująco, nawet malutkie dziecko może zostać właścicielem nieruchomości – najczęściej wyniku dziedziczenia albo darowizny ze strony rodziców bądź dziadków. Kluczowe jest jednak to, że małoletni nie może dowolnie zarządzać otrzymanym mieszkaniem – w jego imieniu zajmują się tym opiekunowie.
Czy dziecko może posiadać mieszkanie?
Dziecko od momentu narodzin posiada zdolność prawną – gwarantuje mu to Artykuł 64 Konstytucji RP. Należy jednak rozróżnić zdolność prawną od zdolność do czynności prawnych, ponieważ są to dwie różne rzeczy. Do 13 roku życia dziecko ma brak zdolności do czynności prawnych, co oznacza, że nie może samodzielnie zarządzać własnym majątkiem, w tym mieszkaniem.
Dzieci w wieku od 13 do 18 lat mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych – mogą samodzielnie dokonywać drobnych umów jak zakupy w sklepie, ale zarządzanie nieruchomością czy większą gotówką nadal spoczywa na rodzicach lub wyznaczonych opiekunach prawnych. Nie mogą też nabywać nieruchomości bez udziału dorosłego pośrednika.
Jak wygląda zakup mieszkania dla dziecka?
Rodzice mogą kupić mieszkanie dla dziecka nawet jeśli nie ma ono jeszcze 18 lat. Procedura tego zakupu jest jednak nieco bardziej skomplikowana niż w przypadku nieruchomości dla dziecka pełnoletniego, kiedy wystarczy nowego właściciela domu/mieszkania potwierdzić notarialnie. Jeżeli właścicielem ma zostać małoletni, problemem nie jest sam zakup, tylko późniejsze zarządzanie nieruchomością, ponieważ dziecko nie może się tym zajmować samodzielnie.
Najłatwiej jest kupić dziecku mieszkanie za gotówkę, ponieważ większość banków nie godzi się na kredytowanie nieruchomości, które mają być własnością nieletnich. Po zakupie mieszkania rodzice/dziadkowie zazwyczaj dokonują darowizny na rzecz dziecka, co jest korzystne pod względem podatkowym – najbliższa rodzina korzysta ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, trzeba tylko zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego.
Kiedy dziecko zostaje właścicielem nieruchomości?
Przepisanie nieruchomości na dziecko, które nie ma jeszcze 18 lat, wymaga potwierdzenia notarialnego, a czasami też zgody sądu. Notariusz składa wniosek o zmianę w księdze wieczystej oraz sporządza umowę potwierdzającą przekazanie nieruchomości dziecku – opiekunowie nieletniego opłacają taksę notarialną i opłaty sądowe. Przepisanie nieruchomości na nieletniego nie wymaga zgody sądu, ta będzie jednak konieczna, jeśli rodzice zechcą mieszkanie sprzedać, zamienić, obciążyć hipoteką, wynająć na dłuższy okres – są to czynności przekraczające zwykły zarząd majątkiem dziecka, dlatego decyzję podejmuje sąd.
To także oznacza, że choć dziecko jest prawnym właścicielem nieruchomości, to nie może samodzielnie podejmować decyzji o sprzedaży bądź najmie, podpisywać umów i zarządzać mieszkaniem.
Czy dziecko może kupić nieruchomość na kredyt?
Prawo stanowi, że kredytobiorca musi posiadać pełną zdolność do czynności prawnych. Niepełnoletni nie mają tej zdolności lub jest ona ograniczona, dlatego kredyt hipoteczny w banku mogą zaciągnąć wyłącznie dorośli opiekunowie dziecka. Jeśli bank wyrazi zgodę, można ustanowić współwłasność z rodzicem/dziadkiem, który jest głównym kredytobiorcą.
Czy dziecko może odziedziczyć nieruchomość?
Dziecko może być spadkobiercą niezależnie od wieku. Wolno mu nabyć nieruchomość po zmarłym krewnym, wciąż jednak nie ma prawa do samodzielnego podejmowania decyzji – w jego imieniu robią to rodzice lub inni, wyznaczeni przez sąd opiekunowie. W przypadku dziedziczenia jest to kwestia przyjęcia lub odrzucenia spadku, podatków, formalności urzędowych, i wszystkie te czynności wykonują rodzice, choć w niektórych sprawach może się to odbywać pod kontrolą sądu rodzinnego.
Nabycie spadku warto potwierdzić notarialnie, ponieważ taki dokument będzie później podstawą do zarządzania odziedziczoną nieruchomością w imieniu małoletniego dziecka. Dziecko, również mając mniej niż 18 lat, podlega tym samym regulacjom podatkowym – jeśli nieruchomość jest spadkiem po dalszej rodzinie lub osobach niespokrewnionych, należy odprowadzić stosowny podatek. Nieletni nie robią jednak tego samodzielnie – złożenie odpowiednich dokumentów i opłacenie podatku to obowiązek opiekunów prawnych dziecka. Na zgłoszenie spadku zwolnionego z podatku opiekunowie mają sześć miesięcy, licząc od dnia nabycia spadku.
Kto zarządza nieruchomością posiadaną przez dziecko?
Dorosłe dziecko robi to samo, ale nieletni muszą pozostać pod nadzorem opiekunów. Zgodnie z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, rodzice zarządzają majątkiem dziecka. Rodzice nie mogą jednak dowolnie rozporządzać nieruchomością – właścicielem nadal jest dziecko, i to jego interes jest najważniejszy. Opiekunowie mogą sami decydować o sprawach w zakresie tzw. zwykłego zarządu, ale sprzedaż bądź wynajem długoterminowy są już czynnościami wymagającymi nadzoru sądowego. Prócz tego dochody osiągane np. z najmu powinny trafiać na konto oszczędnościowe dziecka lub pokrywać bieżące wydatki związane z jego utrzymaniem – opiekunowie nie mogą ich wziąć dla siebie. Zgody sądu opiekuńczego wymaga też obciążenie nieruchomości kredytem.
Dodatkowym obowiązkiem opiekuna jest dbanie o własność dziecka, co obejmuje m.in. opłacanie czynszu i przeprowadzanie niezbędnych napraw. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, podjęte bez zgody sądu, nie mają żadnej mocy prawnej. Opiekunowie nie mogą też wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.
Dziecko jako współwłaściciel nieruchomości
Dziecko nie zawsze zostaje jedynym właścicielem mieszkania bądź domu. Niezależnie od tego, czy mówimy o spadku, czy o darowiźnie, nieruchomość może mieć kilku właścicieli – w tym również osoby małoletnie. Najczęściej tak się dzieje przy dziedziczeniu nieruchomości, i sytuacja jest bardziej skomplikowana gdy współwłaścicielem zostaje osoba nieletnia, ponieważ nie może ona samodzielnie podjąć decyzji o sprzedaży.
Priorytetem jest ochrona interesów nieletniego, dlatego transakcję wolno przeprowadzić dopiero po uzyskaniu zgody wydanej przez sąd opiekuńczy. Wniosek musi zawierać wszystkie ważne informacje odnośnie nieruchomości oraz uzasadnienie dla sprzedaży. Nie ma przy tym znaczenia, kto jest współwłaścicielem nieruchomości razem z nieletnim dzieckiem – zgody sądu potrzebują także rodzice, dziadkowie, pełnoletnie rodzeństwo, a nie tylko osoby o dalszym stopniu pokrewieństwa.
Zakup nieruchomości dla dziecka – jakie jest ryzyko?
Dziecko otrzymuje mieszkanie od rodziców bądź dziadków najczęściej po to, aby mieć zabezpieczoną przyszłość. Opiekunowie sami decydują, czy chcą ustanowić pełną własność dla dziecka, czy też wolą pozostać współwłaścicielami, natomiast trzeba pamiętać, że w momencie przekazania nieruchomości osobie nieletniej rodzice godzą się na ograniczone prawa do zarządzania majątkiem. Sam małoletni też nie może dowolnie dysponować swoją nieruchomością, i każda ważna czynność prawna wymaga pójścia do sądu po zgodę.
Wygląda to zupełnie inaczej niż przy zakupie mieszkania dla dorosłego dziecka. Procedura jest prosta: pełnoletni sam podpisuje wszystkie dokumenty, nie ma żadnych ograniczeń prawnych ani konieczności uzyskiwania zgody sądu. Dorosłe dziecko samodzielnie też zarządza mieszkaniem, odpowiada za formalności i opłaty, nie musi pytać o zgodę kiedy postanowi nieruchomość sprzedać albo obciążyć hipoteką.
Jak sprzedać nieruchomość, której właścicielem jest dziecko?
Taka sprzedaż jest możliwa, ale to skomplikowany i czasochłonny proces. Dziecko nie jest upoważnione do zawierania takich umów. W jego imieniu robią to opiekunowie, ale dopiero po otrzymaniu zgody sądu rodzinnego. Brak zezwolenia od sądu unieważnia transakcję sprzedaży podjętą przez opiekunów. Te same procedury dotyczą sprzedaży nieruchomości, kiedy nieletni jest jednym ze współwłaścicieli.
Zgoda sądu jest wymagana bez względu na to, jaka jest wartość nieruchomości, oraz jaka jej część należy do nieletniego. Współwłaściciele mają natomiast prawo wystąpić o zniesienie współwłasności. Kluczowe aspekty związane z nieruchomością reguluje kodeks cywilny.
Co się dzieje z nieruchomością, kiedy dziecko osiąga pełnoletność?
Z chwilą ukończenia 18 roku życia, dziecko uzyskuje pełną zdolność do czynności prawnych. Od tego momentu dziecko staje się jedynym zarządcą nieruchomości, zarówno gdy została ona przekazana w formie darowizny, jak i po otrzymaniu spadku. Nikt już nie musi decydować za dziecko, co zrobić z nieruchomością – ani rodzice, ani sąd. Przedstawiciele ustawowi, którzy do tej pory zarządzali nieruchomością w imieniu dziecka, tracą swoje prawa i obowiązki związane z tym zarządem.
Przekazaniu nieruchomości powinno towarzyszyć rozliczenie dotychczasowego zarządu – pełnoletnie dziecko ma prawo zażądać rozliczeń finansowych np. odnośnie wynajmu przynoszącego zyski. Jeżeli nieruchomość była zarządzana w sposób nierzetelny i niezgodny z interesem nieletniego właściciela, dziecko może wystąpić z roszczeniami wobec opiekunów.
FAQ
Czy osoba nieletnia może być właścicielem nieruchomości?
Tak, dziecko ma prawo posiadać nieruchomość na własność, ale nie może nią samodzielnie zarządzać i dokonywać czynności prawnych.
Ile lat musi mieć dziecko, żeby przepisać dom?
Dziecku można przepisać dom w każdym wieku, ale to pełnoletni opiekun musi sprawować zarząd nad nieruchomością.
Czy 16-latek może kupić mieszkanie?
Kupno mieszkania dla nieletniego wymaga pośrednictwa przedstawiciela ustawowego – najczęściej jest to rodzic.
Czy rodzice mogą przepisać dom tylko jednemu dziecku?
Tak, ale pozostałe dzieci mogą po śmierci rodzica dochodzić należnego im ustawowo zachowku.
