Kwestie związane z odpowiedzialnością finansową za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu są najczęstszą przyczyną napięć pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą. Najlepszym rozwiązaniem mającym na celu uniknięcie nieporozumień w tym zakresie jest sporządzenie umowy najmu, w której zostanie precyzyjnie określone, za co dokładnie odpowiada każda z jej stron. W przypadku braku takich ustaleń zastosowanie mają obowiązujące przepisy.
Awaria w wynajmowanym mieszkaniu – koszty napraw a przepisy
Przepisy, jakie obowiązują w Polsce, bardzo szczegółowo określają, za co odpowiada właściciel mieszkania, a za co najemca. Mowa tutaj przede wszystkim o Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Stanowi ona jasno, że obowiązki najemcy obejmują koszty drobnych napraw i konserwacji:
- okien,
- drzwi,
- podłóg, posadzek oraz wykładzin podłogowych,
- mebli – wliczając w to ich wymianę, o ile stopień uszkodzeń nie pozwala na przeprowadzenie napraw,
- wanien, brodzików, umywalek łącznie z syfonami, a także baterii i innych urządzeń sanitarnych,
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, ale nie odnosi się to do wymiany przewodów i osprzętu anteny zbiorczej,
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, przy czym ich niedrożności powinny być usuwane niezwłocznie,
- innych elementów wyposażenia nieruchomości poprzez m.in. tapetowanie, naprawianie uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie ścian i sufitów oraz drzwi, okien, wbudowanych mebli. jak również urządzeń sanitarnych, kuchennych i grzewczych.
Jeśli natomiast chodzi o obowiązki wynajmującego, to są nimi m.in.:
- wymiana tynku,
- wymiana okien,
- wymiana drzwi,
- wymiana podłóg,
- dokonywanie napraw i wymiana instalacji i urządzeń – gazowej, elektrycznej i grzewczej,
- naprawa budynków oraz wynajmowanych pomieszczeń,
- utrzymywanie we właściwym stanie i porządku urządzeń, które są przeznaczone do zbiorowego użytku – czyli windy, zsypu, klatki schodowej itp.
Oprócz tego kosztami, jakie obciążają wynajmującego, są wydatki poniesione w związku wymianą zużytych i zepsutych sprzętów przed zawarciem umowy najmu z nowym lokatorem. Głównym obowiązkiem wynajmującego jest zapewnienie sprawnego funkcjonowania instalacji i elementów wyposażenia technicznego lokalu – ich stan techniczny odgrywa w omawianym kontekście kluczową rolę. Naturalnie żadnego znaczenia nie ma to, czy na wynajem przeznaczona została mikrokawalerka, czy większe mieszkanie.
Czy w umowie najmu można zmienić obowiązki najemcy i obowiązki wynajmującego w zakresie kosztów napraw w lokalu?
Strony umowy najmu nie są zobligowane do rygorystycznego przestrzegania omówionych powyżej regulacji prawnych, ponieważ spisując umowę najmu lokalu mogą ustalić obowiązki najemcy i wynajmującego w inny sposób. Zakres zmian, jakie prawo uznaje za dopuszczalne, jest naprawdę szeroki. Mowa tutaj nie tylko o obowiązkach wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów, ale i z Kodeksu cywilnego. Niemniej trzeba pamiętać o pewnych zasadach. Niedopuszczalne jest, aby najemcę obciążały nadmiernie koszty napraw usterek w lokalu. Wynajmujący nie ma prawa nakładania na lokatora wszystkich czy większości obowiązków, jakie sam powinien ponosić, aby utrzymywać lokal w należytym stanie. W sytuacji, gdy umowa najmu jest z tego względu niekorzystana dla najemcy, zostaje uznana częściowo lub w całości za nieważną. Analogicznie także i najemca nie może wymagać, aby to właściciel nieruchomości musiał w stu procentach pokrywać koszty napraw. Zgodnie z orzecznictwem sądowym trzeba zachować równowagę stron. Rzecz jasna istnieje opcja zawarcia w umowie zapisu, że odpowiedzialność za wszelakie naprawy spoczywa na barkach właściciela. Jednakże wskazane jest wówczas umieszczenie w dokumencie informacji, iż najemca jest zobligowany do pokrywania kosztów koniecznych napraw, jakich wymagają przepisy. Strony mogą umówić się i tak, że:
- za zwrotem części kosztów naprawami obciążony zostaje najemca,
- przejmują one część obowiązków ustawowo obciążających drugą stronę.
Jeśli miejsce ma sprzedaż mieszkania z najemcą, nowy właściciel automatycznie wchodzi w stosunek najmu. Oznacza to dokładnie tyle, że nie ma konieczności zawierania nowej umowy czy zmieniania dotychczasowej. Zwykle jednak pomiędzy najemcą a wynajmującym jest zawierana umowa już na innych zasadach i strony umawiają się, kto płaci za naprawy. Wynajmującym przeważnie zależy też na możliwości zmiany wysokości czynszu w trakcie trwania umowy, lecz i tu należy mieć na względzie ustawę o ochronie praw lokatorów, zmiany Kodeksu cywilnego oraz przepisy o mieszkaniowym zasobie gminy. Gdyby strony się nie porozumiały i doszłoby do rozwiązania umowy, wynajmujący ma obowiązek udostępnić mieszkanie kolejnemu najemcy w takim stanie, żeby jego stan techniczny nie wzbudzał zastrzeżeń.
Standard wynajętego mieszkania – o tym trzeba pamiętać
Decydując się na wynajem mieszkania, właściciel jest zobowiązany do utrzymania go w standardzie wynikającym z umowy. Lokal musi nadawać się do umówionego użytku – czyli być w stanie nadającym się do celów lokatora. Wynajmujący nie powinien zatajać przed najemcą wad lokalu. Jeżeli ktoś, kto chce w danej nieruchomości zamieszkać, godzi się na wady istniejące w momencie zawierania umowy, nie ma prawa wymagać od wynajmującego pokrycia kosztów ich usunięcia – nawet gdy lokal jest w gorszym standardzie, a najemca zaakceptował jego wady. Określony w umowie standard nieruchomości musi być przez wynajmującego utrzymany przez cały okres najmu.
Protokół zdawczo-odbiorczy a naprawy w wynajmowanym mieszkaniu
Jednym z najskuteczniejszych sposób na zabezpieczenie interesów zarówno właściciela, jak i lokatora, jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego stanowiącego załącznik do umowy najmu. Jest to dokument będący podstawą rozliczeń przy zwrocie mieszkania. Określa on stan techniczny oraz stopień zużycia instalacji oraz urządzeń, jakie znajdują się w nieruchomości. Pozwala to uniknąć wielu nieporozumień i nieścisłości.
Najemca nie wywiązuje się z obowiązków – co wtedy?
Jeśli nie najemca nie wykonuje napraw w mieszkaniu, do których jest zobowiązany, lub dokonuje zniszczeń w lokalu, wynajmujący ma prawo upomnieć lokatora na piśmie. Niezastosowanie się przez niego do tego upomnienia może poskutkować rozwiązaniem umowy. Bez względu na to, czy do tego dojdzie, czy nie, przywilejem właściciela jest wystąpienie wobec najemcy z żądaniem uiszczenia odszkodowania za straty, które spowodował. Warto tutaj nadmienić, że odnosi się to nie tylko do tradycyjnego najmu, ale i do najmu okazjonalnego.
Wynajmujący zaniedbuje obowiązki – co robić?
Jeżeli stroną zaniedbującą obowiązki w zakresie odpowiedzialności za naprawy jest wynajmujący, lokator powinien jak najszybciej poinformować go pisemnie o usterce, wyznaczając jednocześnie czas na jej usunięcie. Usterka może też zostać usunięta na koszt właściciela. Kiedy w rachubę wchodzi wada nieusuwalna, to najemca jest uprawniony do wysunięcia żądania obniżenia czynszu. W tym celu niezbędne jest złożenie stosownego oświadczenia, w którym podaje się nową wysokość czynszu. W razie niewyrażenia na to zgody przez wynajmującego, organem właściwym do rozstrzygnięcia sprawy jest sąd.
Najem okazjonalny – kto płaci za naprawy?
Opisane powyżej zagadnienia dotyczą tradycyjnego najmu. W przypadku najmu okazjonalnego wygląda to inaczej, ponieważ większość przepisów ustawy o prawie lokatorów nie znajduje tu zastosowania. Obowiązki stron w sprawie wszelakich napraw najlepiej określić w umowie, co zapobiega dowolnemu jej interpretowaniu. Co do zasady właściciel musi utrzymać mieszkanie w takim stanie, do którego zobowiązał się w umowie, oraz zapewnić lokatorowi podstawowy standard wynikający bezpośrednio z przepisów. Chodzi tu m.in. o dostęp do wody pitnej, ogrzewanie nieruchomości, odprowadzanie ścieków etc. Z kolei najemca obciążony jest jedynie kosztem drobnych, bieżących napraw takich jak m.in. konserwacja podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian czy usuwanie niewielkich awarii oświetlenia, dopływu i odpływu wody itp.
