Kaucja jest jednym z najważniejszych elementów umowy najmu lokalu mieszkalnego. Dla właściciela mieszkania stanowi zabezpieczenie w razie ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę czy zalegania z płatnościami. To niezbędny warunek zawarcia umowy najmu, dlatego też warto wiedzieć, jak kaucja funkcjonuje w praktyce.
Ile może wynosić kaucja zwrotna?
O wysokości kaucji z tytułu najmu w praktyce najczęściej decyduje właściciel, niemniej oczywiście strony umowy mogą razem ustalić, jaka będzie wysokość depozytu. Nie ma sztywnych regulacji w tym zakresie, aczkolwiek wynajmujący musi mieć na uwadze ustawę o ochronie praw lokatorów określającą maksymalną wysokość kaucji. W przypadku standardowego najmu kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Zazwyczaj odpowiada ona wysokości miesięcznego czynszu za dany lokal, chociaż jeśli w rachubę wchodzi mieszkanie o wysokim standardzie, np. luksusowy apartament, to najemca powinien się liczyć z koniecznością wpłacenia depozytu równego 3-krotności czynszu.
Ile może wynosić kaucja zwrotna za najem okazjonalny?
Umowy najmu okazjonalnego są coraz chętniej stosowane przez osoby planujące wynajmować należące do nich mieszkania. Wynika to głównie z obawy przed ryzkiem, jakie niesie za sobą zwykły wynajem mieszkania – chodzi tutaj przede wszystkim o trudności z pozbyciem się uciążliwych czy niepłacących lokatorów. Nieco inaczej wyglądają tu kwestie takie jak zmiana wysokości czynszu w czasie trwania umowy czy właśnie wysokość pobieranej przez właściciela kaucji. Nie ma on pełnej dowolności w tym zakresie, gdyż ograniczają go obowiązujące przepisy. Przy najmie okazjonalnym maksymalna wysokość kaucji, jaką płaci najemca, nie może być wyższa, nić 6-krotność czynszu.
Kiedy wpłaca się kaucję za wynajem mieszkania?
To kiedy najemca musi wpłacić kaucję, jest określone w umowie. Może to nastąpić:
- w dniu zawarcia umowy najmu lub przed jej podpisaniem,
- z chwilą przekazywania kluczy do mieszkania,
- wraz z opłacaniem po raz pierwszy należności z tytułu najmu lokalu,
- na początku miesiąca.
Dokładne ustalenia dotyczące terminu i sposobu wpłacenia kaucji powinny się znaleźć w umowie. Oprócz tego w dokumencie musi figurować kwota, jaką z tego tytułu ma do uiszczenia najemca. Przyjmując kaucję, wynajmujący zobowiązuje się do jej zwrotu po zakończeniu umowy najmu – w całości lub w kwocie po niezbędnych potrąceniach.
Kiedy kaucja zabezpieczająca nie jest pobierana?
Kaucji za mieszkanie nie pobiera się:
- w przypadku najmu lokalu socjalnego lub zamiennego,
- w związku z zamianą lokalu, kiedy najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonywania jej waloryzacji.
Czy płatność kaucji zwrotnej można rozłożyć na raty?
W świetle prawa rozłożenie kaucji na raty nie jest możliwe, gdyż od wpłacenia przez najemcę kaucji uzależnione jest podpisanie umowy. Rzecz jasna właściciel nieruchomości może wyrazić zgodę na to, że kaucja zostanie rozłożona na kilka rat, niemniej to się zdarza sporadycznie. Celem kaucji jest z jednej strony zabezpieczenie interesów wynajmującego, a z drugiej zapewnienie najemcy pewnego rodzaju komfortu, ponieważ nie będzie musiał szybko organizować pieniędzy na ewentualne naprawy. Należy bowiem zdać mieszkanie w stanie niepogorszonym – bez względu na to, czy jest to mikrokawalerka, czy większy lokal.
Czy wynajmujący może podwyższyć kaucję zwrotną w trakcie trwania umowy?
Istnieje możliwość podwyższenia kaucji w trakcie trwania umowy najmu, niemniej może to nastąpić jedynie na podstawie aneksu, a więc wyłącznie za zgodą obu stron. Jeżeli natomiast najemca i wynajmujący postanowią przedłużyć umowę, to właścicielowi lokalu przysługuje prawo zarówno do zwiększenia czynszu za wynajem, jak i kaucji. W takich sytuacjach podpisywana jest przeważnie nowa umowa.
Kiedy wynajmujący może nie zwrócić kaucji?
Wynajmujący ma prawo odmówić zwrotu kaucji za wynajem mieszkania, gdy najemca wygenerował zadłużenia w opłatach lub zniszczenia. Jeśli koszty naprawy w wynajętym mieszkaniu są niższe niż kaucja, to wtedy właściciel może zatrzymać odpowiednią część depozytu. Odmowa zwrotu depozytu może nastąpić też w przypadku podnajmu mieszkania bez zgody właściciela. Chcąc odzyskać kaucję w całości, najemca musu uregulować wszystkie płatności oraz oddać mieszkanie w stanie nie gorszym, niż w dniu zawierania umowy. Oznacza to, że nie może doprowadzić do zniszczeń – poza tymi, które wynikają z normalnego, codziennego użytkowania nieruchomości.
Ile czasu wynajmujący ma na zwrot kaucji za mieszkanie?
Co do zasady wynajmujący powinien zwrócić kaucję po oddaniu mieszkania i kluczy przez najemcę oraz opłaceniu przez niego wszystkich rachunków w terminie do 30 dni, licząc od opróżnienia lokalu i przekazania go właścicielowi.
Wynajmujący zwleka ze zwrotem depozytu – jak odzyskać kaucję za mieszkanie?
Zdarza się, że pomimo wywiązania się przez najemcę ze wszystkich postanowień umowy wynajmujący nie chce oddać kaucji. W razie braku jej zwrotu w terminie lokator powinien na początek skontaktować się z właścicielem lokalu. Gdyby jednak rozmowa nie przyniosła pożądanych rezultatów, konieczne jest podjęcie dalszych kroków takich jak:
- wysłanie listem poleconym wezwania do zapłaty wskazującego wysokość kwoty, termin uregulowania należności oraz numer rachunku bankowego, na jaki ma zostać dokonana wpłata,
- złożenie do sądu pozwu o zapłatę kaucji, o ile wezwanie do zapłaty pozostanie bez odzewu.
Czy kaucja zwrotna może pokryć ostatni czynsz za mieszkanie?
Jako że kaucja ma za zadanie zabezpieczyć ewentualne zaległości lokatora, jej celem nie jest pokrywanie ostatniego czynszu za mieszkanie. Ponadto aż do momentu zwrotu depozytu wynajmujący nie ma prawa dokonywania z niego żadnych potrąceń.
Kaucja zwrotna a ubezpieczenie mieszkania
W interesie lokatora jest troska o zachowanie jak najlepszego stanu mieszkania. Zdarzają się jednak wypadki losowe takie jak np. kradzież z włamaniem czy zalanie mieszkania sąsiadowi z dołu. Najrozsądniej jest zatem zabezpieczyć się poprzez wykupienie ubezpieczenia OC w życiu prywatnym – na rynku ubezpieczeniowym nie brakuje tego typu ofert dla najemców. Najlepiej, jeżeli również i właściciel posiada stosowną polisę. Dodatkowo przy zawieraniu umowy najmu wskazane jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, który pozwala uniknąć wielu nieporozumień.
