Wynajem mieszkań to jedna z najpopularniejszych usług na rynku nieruchomości. Zarówno najemca, jak i wynajmujący, mają w związku z tym nie tylko pewne prawa, ale i obowiązki. Dotyczą one m.in. kwestii związanych z podwyżkami czynszu najmu. W jakich sytuacjach możliwa jest zmiana czynszu i na jakich zasadach się to odbywa. Kluczowe znaczenie ma tu rodzaj umowy – inaczej wygląda to w przypadku najmu okazjonalnego, a inaczej tradycyjnego.
Czynsz najmu – co to takiego?
Mianem czynszu najmu określana jest opłata, jaką ponosi najemca tylko i wyłącznie z tytułu korzystania z mieszkania. Nie należy jej mylić z opłatami, jakie wiążą się z użytkowaniem lokalu, np. za energię elektryczną, wodę, wywóz śmieci, ogrzewanie etc. O podwyżce wysokości czynszu mówi się wtedy, kiedy wynajmujący chce zmienić warunki umowy w trakcie jej trwania. W tym momencie wypada przypomnieć, iż podwyżka opłat za najem lokalu nie jest tym samym, co waloryzacja czynszu, która ma na celu zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości. Waloryzacja przeprowadzana jest to po, żeby wartość czynszu przez okres obowiązywania umowy była zbliżona do wartości z jej początku. Jak wiadomo, sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna – lokale mieszkalne nieustannie zyskują na wartości, więc ich posiadacze nie chcą ponosić strat z tytułu najmu. Rzecz jasna perspektywa najemcy jest zupełnie odmienna, ponieważ dla niego oznacza to niespodziewane podwyżki, których wielkości nie da się przewidzieć.
Podwyżka czynszu a umowa najmu okazjonalnego
W odniesieniu do najmu mieszkań coraz częściej spotykane są umowy najmu okazjonalnego, który jest regulowany w oparciu o art.19a -19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowe zasoby gminy i o zmiany kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Stroną wynajmującą może być w tym przypadku jedynie właściciel nieruchomości będący osobą fizyczną. Natomiast lokal nie może być wynajmowany na cele mieszkaniowe dłużej niż przez 10 lat. Po ich upływie nic nie stoi na przeszkodzie, aby z tym samym najemcą podpisać następną umowę.
Główną korzyścią dla wynajmującego wynikającą z umowy okazjonalnego najmu lokalu jest to, że w razie wygaśnięcia czy rozwiązania umowy nie ma konieczności kierowania do sądu wniosku o eksmisję najemcy, który nie chce się wyprowadzić. Jeśli natomiast chodzi o podwyższenie czynszu, to przy umowach najmu okazjonalnego nie obowiązują takie zasady, jak ma to miejsce przy najmie tradycyjnym. W tym zakresie strony umowy są zobligowane do przestrzegania zawartych w niej postanowień, co oznacza dowolność w kształtowaniu zapisów odnoszących się do warunków podwyższenia czynszu najmu. Warto dopilnować, aby w dokumencie określone zostały kwestie częstotliwości i wysokości podwyżek. Bardzo często jest tak, że podwyższanie czynszu jest powiązane z inflacją. W każdym razie wypada podkreślić, że w ramach umowy najmu okazjonalnego nie obowiązuje limit podwyżek.
Umowa najmu na czas określony a zmiana wysokości czynszu
W przypadku umów najmu na czas określony właściciel może podwyższyć czynsz na jeden z dwóch sposobów. Pierwszym jest zmiana automatyczna. polega on na tym, że wysokość czynszu w trakcie trwania umowy najmu zmienia się automatycznie na podstawie stosownego zapisu w umowie, np. kiedy rośnie wskaźnik inflacji, czynsz też idzie w górę – o ile w umowie wpisana została wartość wskaźnika inflacji, powyżej której następuje podwyżka. Wówczas właściciel musi jedynie poinformować najemcę o zmianach w wysokości opłat za używanie lokalu.
Oprócz tego zmiany w wysokości czynszu można dokonać poprzez wypowiedzenie. Jak wynika z art. 6851 Kodeksu cywilnego, wynajmujący ma prawo podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli tego typu zmiana ma charakter jednostronny, czyli jest wprowadzana przez wynajmującego, nieodzowne jest przedstawienie wypowiedzenia w formie pisemnej. W tej sytuacji obowiązuje 3-miesięczny termin wypowiedzenia – chyba że strony go wydłużyły i taki zapis jest w umowie. Właściciel powinien liczyć się z tym, że najemca ma prawo zażądać od niego uzasadnienia podwyżki.
Ponadto wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz sposobem mieszanym – czyli albo poprzez wypowiedzenie, albo przez dokonanie automatycznej zmiany na podstawie przesłanek określonych w umowie najmu.
Sprzedaż mieszkania z najemcą a podniesienie czynszu
Sprzedaż mieszkania z najemcą w trakcie umowy najmu nie jest sytuacją należącą do rzadkości i niezgodną z prawem. Nowy właściciel automatycznie wstępuje w stosunek najmu nawet jeśli nie wiedział, że mieszkanie jest wynajmowane albo jeżeli lokator nie został poinformowany o sprzedaży. nie ma konieczności zawierania nowej umowy, aczkolwiek w praktyce nabywca chce szybko wprowadzić zmiany w obszarze warunków umowy i wysokości opłat. Nie ma jednak całkowitej dobrowolności w tym obszarze, bo musi mieć na względzie zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wypowiedzenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego w czasie trwania umowy – uzasadnienie
Decydując się na wypowiedzenie wysokości czynszu i przedstawienie najemcy nowej stawki, właściciel powinien przygotować się na to, że lokator poprosi go o uzasadnienie podwyżki. Ustawa o ochronie praw lokatorów jasno mówi o zapowiadaniu zmian z 3-miesięcznym wyprzedzeniem i ograniczeniu powodów podwyżek. Chroni też najemców przez zbyt częstymi podwyżkami. Uzasadnienie odgrywa istotną rolę zwłaszcza wtedy, kiedy wysokość czynszu najmu przekracza lub przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w ciągu roku. Element zysku dla właściciela jest w uzasadnieniu dopuszczalny, niemniej nie stanowi pełnego uzasadnienia podwyżki.
Czy można podnieść czynsz za lokal powyżej progu?
Co do zasady nie podnosi się czynszu powyżej 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania w ciągu roku, ale i od tej zasady istnieją wyjątki. Dzieje się tak, gdy:
- przychody z czynszu czy innych opłat z tytułu użytkowania lokalu uniemożliwiają właścicielowi pokrycie niezbędnych wydatków, jakie wiążą się z utrzymaniem nieruchomości,
- zwrot kapitału w skali roku nie przekracza 1,5 proc. w odniesieniu do nakładów poniesionych w związku z budową lub zakupem lokalu oraz 10 proc. w przypadku nakładów poniesionych w celu trwałego ulepszenia istniejącego lokalu, co zwiększyło jego wartość,
- podwyżka czynszu nie przekracza w danym roku średniorocznego wskaźnika dotyczącego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym – tyczy się to również pozostałych opłat za użytkowanie lokalu.
Czy najemca może nie zgodzić się na podwyższenie czynszu?
Najemca ma prawo poprosić wynajmującego o pisemne uzasadnienie i kalkulację podwyżki. Na ich przedstawienie właściciel ma 14 dni – jeżeli nie wywiąże się z tego terminu, podwyżka nie będzie ważna. Niezależnie od tego lokator ma także do dyspozycji inne opcje, a mianowicie:
- odmowę przyjęcia podwyżki skutkującą rozwiązaniem umowy najmu zawartej na czas oznaczony w umowie,
- zakwestionowanie podwyżki poprzez złożenie pozwu w sądzie nie później niż 2 miesiące od otrzymania wypowiedzenia aktualnego czynszu.
Udowodnienie zasadności podwyżki leży po stronie właściciela nieruchomości. Jeśli sąd uzna ją za zasadną, wówczas najemca musi ją przyjąć, a ponadto jest zobligowany do zapłacenia kwoty będącej różnicą pomiędzy aktualnym a podwyższonym czynszem.
Podniesienie wysokości czynszu najmu a kaucja za mieszkanie
Kaucja to w przypadku najmu mieszkań standard w dzisiejszych czasach. Zazwyczaj ma ona charakter jednorazowej płatności, którą najemca uiszcza przed przekazaniem mu mieszkania. Kaucja podlega zwrotowi po zakończeniu umowy. Dla wynajmującego jest zabezpieczeniem w razie szkód czy niepłaconych przez najemcę rachunków. Do wysokości czynszu ma się tak, że dzięki niej właściciel może opóźnić decyzję o ewentualnej podwyżce, ponieważ po zakończeniu najmu i tak będzie musiał zwrócić część pieniędzy w ramach zwaloryzowanej kaucji.
Czy czynsz najmu może być niezmienny i co to oznacza?
Zawierając umowę najmu mieszkania, strony mogą się zgodzić na niezmienny czynsz. Oznacza to dokładnie tyle, że przez czas trwania umowy będzie on taki sam. Nie jest to równoznaczne z tym, że właściciel nie ma prawa zmienić wysokości czynszu. Może stać się tak np. wtedy, kiedy lokator przeprowadzi remont nieruchomości i zapłaci za to z własnej kieszeni. Zwrot kosztów poniesionych na ten cel może nastąpić właśnie w ramach opłaty za czynsz.
.
