Usługa najmu mieszkań cieszy się w Polsce bardzo dużą popularnością. Do rzadkości nie należą jednak sytuacje, kiedy w trakcie trwania stosunku najmu właściciel nieruchomości decyduje się na jej sprzedaż. Przy tej okazji zwykle pojawia się pytanie o to, czy sprzedaż mieszkania z najemcą w czasie trwania umowy jest w ogóle możliwa? Jak to wygląda z prawnego punktu widzenia?
Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą?
Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej w trakcie trwania stosunku najmu jest możliwa. Jej właścicielowi przysługuje bowiem prawdo do rozporządzania nią w dowolny sposób – nawet wówczas, kiedy jest ona wynajmowana lokatorom. Właściciel nie jest zobligowany do tego, żeby czekać na wygaśnięcie umowy najmu – nie ma przy tym znaczenia, czy jest to umowa na czas nieokreślony, czy określony. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, który reguluje kwestie związane ze sprzedażą mieszkania z najemcą, nabywca nieruchomości wstępuje w prawa oraz obowiązki wynajmującego.
Sprzedaż nieruchomości z najemcami a umowa najmu
Po sprzedaży mieszkania umowa w dalszym ciągu obowiązuje. O tym, co będzie z nią dalej, decyduje już nowy właściciel lokalu mieszkalnego. W związku z tym najemca musi się liczyć z wypowiedzeniem umowy najmu lub ze zmianą warunków najmu. Oczywiście nabywca nieruchomości może także pozostać przy umowie najmu w takiej formie, w jakiej została ona skonstruowana przez poprzedniego właściciela. Wypowiedzenie umowy najmu odbywa się z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, ale od tej zasady ustawodawca przewidział dwa wyjątki. Jeżeli umowa najmu:
- została zawarta na czas określony w formie pisemnej i datą pewną lub
- dotyczy lokalu mieszkalnego
wypowiedzenie jej jest wyłączone. Wypada przy tym nadmienić, że powyższe wyłączenia nie mają zastosowania, gdy umowa najmu została już zawarta, ale nie nastąpiło wydanie nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – aneks do umowy, poinformowanie o zmianie właściciela
W myśl obowiązujących przepisów nabywca nieruchomości z najemcą automatycznie wstępuje w stosunek najmu. Ma to miejsce także w przypadku sprzedaży, kiedy:
- dotychczasowy właściciel nieruchomości nie poinformował nabywcy o tym, że mieszkanie jest wynajmowane,
- lokator nie wiedział o sprzedaży wynajmowanej nieruchomości.
Także i wtedy zachowana jest ciągłość najmu, co oznacza brak konieczności zawierania nowej umowy.
Poinformowanie lokatora o sprzedaży mieszkania leży przede wszystkim w interesie nowego właściciela. Jeżeli bowiem lokator nie uzyska stosownych informacji, opłatę z tytułu najmu przekaże poprzedniemu właścicielowi – nie jest wówczas zobligowany do zapłacenia tej kwoty nabywcy wynajmowanego mieszkania. Nowy właściciel powinien przekazać lokatorowi dane do rozliczeń. Warto wspomnieć o jeszcze jednej istotnej sprawie, a mianowicie o aneksie do umowy najmu. Po sfinalizowaniu transakcji kupna-sprzedaży możliwe jest podpisanie takowego aneksu, niemniej nie jest to obowiązkowe. Niemniej często jest tak, że nowy właściciel chce szybko zmienić treść umowy najmu. Zmiany te dotyczą zwykle zmiany warunków wypowiedzenia najmu czy wysokości opłat etc. W rachubę nie wchodzi jednak pełna dobrowolność w tym zakresie, ponieważ właściciel nieruchomości musi uwzględnić zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem w aspekcie prawnym
W świetle przepisów mieszkanie z lokatorem może stanowić przedmiot obrotu na rynku nieruchomości. Aby jednak sprzedaż takiej nieruchomości przebiegła sprawnie i bezpiecznie, właściciel planujący sprzedać nieruchomość powinien pamiętać o kilku istotnych sprawach. Ogromne znaczenie w omawianym kontekście ma to, na podstawie jakiego tytułu prawnego lokator zajmuje mieszkanie. W wielu sytuacjach jest to umowa najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów zabrania wyrzucenia lokatora na bruk, nawet jeśli nie stosuje się on do postanowień zawartych w umowie najmu. Rozwiązaniem tego typu problemu jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o eksmisję.
Na rynku nie brakuje także mieszkań z lokatorami, którym przysługuje dożywotnia służebność mieszkania lub prawo dożywocia. Oznacza to dokładnie tyle, że w każdym z wymienionych przypadków lokator ma prawo zajmować nieruchomość do swojej śmierci. Dożywotnia służebność jest zazwyczaj rezultatem umowy darowizny. Obciąża ona nieruchomość, lecz po stronie dożywotnika nie generuje dodatkowych obciążeń. Co się z kolei tyczy prawa dożywocia na podstawie umowy dożywocia, to ma ona charakter umowy wzajemnie zobowiązującej. Prawo do własności nieruchomości jest przekazywane w zamian za dożywotnią opiekę. Jeżeli zmienia się właściciel mieszkania, obowiązki wynikające z tej umowy zostają przeniesione na niego. Istnieje możliwość dokonania zamiany takiej umowy na rentę dożywotnią, ale dożywotnik musi wyrazić na to zgodę. Nabywca musi zaś być świadomym konieczności wypłacania renty do śmierci dożywotnika.
Sprzedaż mieszkania z najemcą, który ma zaległości
Częstym problemem, z jakim borykają się wynajmujący, są nieterminowe płatności lub całkowity ich brak. Z tego względu warto zawczasu podejmować odpowiednie środki ostrożności takie jak np. weryfikacja lokatora w bazie zadłużonych. Należy także sporządzić umowę na piśmie, dokładnie ustalając warunki płatności. Innymi zabezpieczeniami są: kaucja, określony czas trwania umowy najmu czy zawarcie umowy w formie umowy najmu okazjonalnego. Jeśli lokator zalega z płatnościami, pierwszym krokiem w celu odzyskania należności są działania polubowne. Kiedy nie przyniosą one pożądanych rezultatów, warto wysłać oficjalne wezwanie do zapłaty. Ostatnim krokiem jest skierowanie sprawy do sądu. Po uzyskaniu tytułu egzekucyjnego właściciel nieruchomości może się zwrócić do komornika z wnioskiem o rozpoczęcie postępowania egzekucyjnego.
Z punktu widzenia lokatora wynajmującego mieszkanie zmiana właściciela to zmiana osoby, której ma on płacić czynsz. Jeżeli natomiast chodzi o odpowiedzialność nabywcy za długi sprzedającego, to jest ona ograniczona wyłącznie do sytuacji, w której poprzedni właściciel zabezpieczył zobowiązania hipoteką.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – wypowiedzenie umowy
W związku z planowaną sprzedażą wynajmowanej nieruchomości właściciele często decydują się na wypowiedzenie umowy. Powinni pamiętać m.in. o tym, że sprzedaż nieruchomości nie jest przesłanką do łatwiejszego wypowiedzenia umowy. Muszą zostać przy tym zachowane okresy wypowiedzenia – umowne lub ustawowe. Bez zachowania stosownego terminu umowę można wypowiedzieć jedynie w określonych sytuacjach. np. kiedy lokator używa nieruchomości niezgodnie z przeznaczeniem, niszy ją i dewastuje albo zalega z opłatami za czynsz za trzy pełne okresy rozliczeniowe. Poza tym strony umowy mogą się same dogadać co do wcześniejszego zakończenia umowy najmu, co powinna potwierdzić podpisana ugoda. Ma się to odbyć za porozumieniem stron, co jest jednoznaczne z zaakceptowaniem ugody zarówno przez właściciela, jak i lokatora.
Nowy właściciel mieszkania a podwyżka czynszu
Nowi właściciele mieszkań decydujący się na kontynuowanie usługi najmu nierzadko chcą podnieść czynsz. Nie wszyscy zdają sobie jednak sprawę z tego, że nie mają w tym obszarze całkowitej swobody. Muszą przestrzegać zapisów art. 8a oraz art. 9 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Lokator powinien otrzymać pismo informujące o wypowiedzeniu dotychczasowej kwoty czynszu i ustaleniu nowej. W przypadku zmian stawek czynszu obowiązuje co najmniej trzymiesięczne wyprzedzenie – nie wolno uczynić tego z dnia na dzień. Niekiedy podwyżka nie wynika z woli właściciela nieruchomości, a z przyczyn od niego niezależnych takich jak uchwalenie podwyżki przez spółdzielnię mieszkaniową czy wzrost cen energii elektrycznej – wówczas powyższych zasad się nie stosuje. W trakcie trwania umowy najmu wynajmujący może podwyższyć opłaty nie częściej, niż raz na 6 miesięcy. Inaczej to wygląda, gdy lokator i wynajmujący podpisują umowę np. co 2 czy 3 miesiące. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby każda nowa umowa zawierała inną stawkę czynszu. Częstotliwość podwyżek nie jest też ograniczona przy umowach najmu okazjonalnego.
