Mikrokawalerki od lat robią istną furorę na rynku nieruchomości – w szczególności w dużych miastach. Kupowane są głównie na wynajem, ale także przez osoby, które pragną zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, a nie stać ich na zakup większego mieszkania. Tego typu lokale uchodzą za świetną inwestycję – z kilku powodów. Stale zyskują na wartości i łatwo je wynająć, a ponadto cieszą się ogromnym zainteresowaniem ze strony nabywców na rynku wtórnym.
Mikrokawalerka – co to takiego?
Mianem mikrokawalerek określane są nieruchomości o metrażu mniejszym niż 25 m kw. Najczęściej ich powierzchnia wynosi od 12 do 13 m kw. Z reguły są one samodzielnymi lokalami, ale mogą też stanowić część większej całości. W tym drugim przypadku powstają one wskutek podziału większych lokali czy całych budynków. Potocznie nazywa się je dwupakami czy wielopakami – z inwestycyjnego punktu widzenia nie są dobrym rozwiązaniem, gdyż niosą ryzyko prawne związane z prawidłowością podziału takiej nieruchomości. W stosunku do kawalerek w wersji mikro nie używa się określenia „mieszkanie”, ponieważ w praktyce mikrokawalerka zazwyczaj nie jest mieszkaniem. Zgodnie ze standardami, jakie w Polsce obowiązują od 2018 r., lokal mieszkalny musi mieć minimum 25 m kw. Oprócz tego wymagane jest również to, aby był wydzielony przegrodami budowlanymi oraz posiadał oddzielne wejście. Przy tej okazji wypada jeszcze nadmienić, iż termin mikrokawalerka nie jest definiowany przepisami, co przekłada się w sporą dowolność w nazewnictwie – o mikrokawalerkach mówi się m.in. jako o mikroapartamentach.
Czym charakteryzuje się atrakcyjna mikrokawalerka?
O atrakcyjności mikrokawalerki decydują dwie kluczowe przesłanki, a mianowicie lokalizacja i funkcjonalność. W cenie są przede wszystkim nieruchomości położone w centrum miasta lub niedużej od niego odległości. Liczy się także bliskość przystanków komunikacji miejskiej – im lepiej dane miejsce jest skomunikowane z pozostałymi częściami miasta, tym bardziej rośnie wartość lokalu. Ważną rolę odgrywa łatwy dostęp do uczelni wyższych, biurowców czy atrakcji turystycznych. W przypadku mikrokawalerek z celem mija się inwestowanie w nieruchomości usytuowane w mniejszych miejscowościach oraz na przedmieściach dużych miast. Tego rodzaju lokale powinny być również funkcjonalne. Z racji na niewielki metraż trzeba odpowiednio wykorzystać dosłownie każdy kawałek przestrzeni. Każdy doświadczony inwestor wie doskonale, że takie lokale powinny wydawać się większe, niż są w rzeczywistości. Warto postawić na wysokogatunkowe materiały wykończeniowe, gdyż na niedużym metrażu zużywają się one w szybszym tempie.
Ile kosztuje mikrokawalerka? Ile się płaci za wynajem takiej nieruchomości?
Jak wynika z danych Propertly.io, w III kwartale 2023 r. w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 25 m kw. miały na rynku sprzedaży udział na poziomie niespełna 2 proc. Przeszło 85 proc. z nich trafiło na sprzedaż na rynku wtórnym. Do tych ofert mogą zaliczać się m.in. nieruchomości wybudowane w latach 1959-1974 oraz 1989-2018, kiedy to nie obowiązywały rozporządzenia dotyczące minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego. Średni koszt zakupu mikrokawalerki mieści się w przedziale od 60 do 300 tys. zł – w zależności od miasta i konkretnej lokalizacji. Przykładowo w Łodzi udało się znaleźć mikrokawalerkę o powierzchni 14,5 m kw. za 60 tys. zł, a w Krakowie 13,5-metrowy lokal za 130 tys. zł. Z kolei we Wrocławiu i Gdańsku na zakup 16-metrowej kawalerki trzeba mieć co najmniej 200 tys. zł. Rekordzistką jest Warszawa, gdzie niezbędny jest budżet, który przekracza 300 tys. zł. Wszystkie nieruchomości, o których mowa powyżej, to lokale przeznaczone do remontu.
Biorąc natomiast pod uwagę ceny najmu 1 metra kwadratowego, to przeciętny koszt wynajęcia mikrokawalerki był w III kwartale 2023 r. prawie dwukrotnie wyższy niż większych mieszkań. O ile za wynajęcie 1 m kw. mikrokawalerki trzeba zapłacić 112 zł, o tyle wynajem 1 m kw. mieszkania powyżej 25 jest prawie dwukrotnie niższy i wynosi 60 zł. W obszarze najmu procentowo największy udział mikrokawalerek przypada na Łódź, Warszawę i Kraków. Na kolejnych pozycjach plasują się Katowice i Poznań. Zdecydowanie najmniej mikrokawalerek do wynajęcia do wynajęcia jest w Gdyni, gdzie przedwojennych kamienic jest mniej niż w stolicy czy w Łodzi. W III kwartale 2023 r. najemca mikrokawalerki ponosił średni koszt najmu w wysokości 1650 zł. Najdrożej było w Warszawie – 2162 zł, we Wrocławiu – 1950 zł oraz w Krakowie – 1815 zł. Na tym tle świetnie wypadały nieruchomości w Łodzi i Katowicach, gdzie średni koszt wynajmu oscylował wokół 1400 zł.
Jaki jest podatek przy zakupie mikrokawalerki?
Decydując się na zakup mikrokawalerki od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego, trzeba liczyć się z obowiązkiem zapłacenia podatku VAT., który wynosi:
- 23 proc. dla lokali użytkowych, a więc niespełniających standardów mieszkania,
- 8 proc. dla mieszkań, które m.in. mają 25 m kw. powierzchni.
Nieruchomości objęte są też podatkiem od nieruchomości, który przy lokalach użytkowych jest wyższy, aniżeli przy mieszkaniach. Stawki podatku są ustalane przez rady gmin, przy czym obowiązują tu górne limity.
Z kolei przy zakupie mikrokawalerki z rynku wtórnego obowiązuje nie podatek VAT, a podatek od czynności cywilnoprawnych (pcc) w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Od 2024 r. przy zakupie 6 tego typu lokali w ramach jednej inwestycji pcc wynosić będzie 6 proc.
Czy warto kupić i wynająć mieszkanie w wersji mikro?
Zakup mikrokawalerki na wynajem może się okazać opłacalny, ale pod pewnymi warunkami. Eksperci zalecają, aby zorientować się, jak prezentuje się sytuacja na rynku pracy w danym mieście, czy powstają tu nowe inwestycje oraz czy w strefie ekonomicznej przybywa miejsc pracy. Do niego nieodzowna jest gruntowna analiza rynku najmu, aby wiedzieć, do jakiej konkretnie grupy najemców kierować ofertę. Poza tym należy zadbać o stosowne wyposażenie lokalu. Atrakcyjnie zlokalizowane mikrokawalerki utrzymane w wysokim standardzie są w stanie przynieść rentowność na poziomie 7-8 proc. rocznie, a więc naprawdę dużo.
Jakie zmiany w przepisach przyniesie 2024 r.?
W ramach walki z tzw. patodeweloperką ustawodawca postanowił wprowadzić nowe przepisy odnoszące się do standardów dla lokali użytkowych. Zaczną one obowiązywać od 1 kwietnia 2024 r. Deweloperzy planujący budować nowe budynki będą musieli liczyć się z pewnymi ograniczeniami. Stracą możliwość projektowania lokali o powierzchni poniżej 25 m kw. Przewidziano jednak wyjątki od tej zasady, a dotyczą one lokali:
- znajdujących się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej, o ile zostanie zapewniony bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku,
- w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
- gdzie z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę wystąpiono przed 1 kwietnia 2024 r.
Zakup mikrokawalerki – czy to dobra inwestycja?
Mikrokawalerka może okazać się znakomitą inwestycją, lecz pod pewnymi warunkami. Kwestię nabycia takiej nieruchomości trzeba dobrze przemyśleć, opierając się na kalkulacjach i analizie rynku. Wiele w tym momencie zależy od tego, w jakim celu inwestor dokonuje zakupu. Najważniejsze jest to, aby małe mieszkanie odpowiadało normom narzuconym przez przepisy. Dla przypomnienia: powierzchnia mieszkania musi wynosić minimum 25 m kw. Nieruchomość o mniejszym metrażu jest lokalem użytkowym nieprzeznaczonym do wynajmu długoterminowego. Jeżeli wybudowane przed 1974 r. mieszkania miały powierzchnię mniejszą niż 25 m kw. (prawo dopuszczało taką możliwość), to teraz można je swobodnie kupować i wynajmować – jest to w pełni legalne. W sytuacji, kiedy inwestor planuje podzielić większe mieszkanie lub dom na mikrokawalerki, będzie musiał dostać pozwolenie na budowę albo zgłosić stosownym organom zmianę sposobu użytkowania lokalu. Nabycie nieruchomości podzielonej na mikrokawalerki wiąże się z prawnego punktu widzenia z niemałym ryzykiem wynikającym z niespełnienia administracyjnych wymogów przy podziale.
