Jedną ze standardowych metod zabezpieczenia umowy najmu mieszkania jest kaucja. Nie ma przy tym znaczenia, czy w rachubę wchodzi najem tradycyjny, czy okazjonalny. Co na ten temat powinien wiedzieć zarówno wynajmujący, jak i lokator. Istotną kwestią pojawiającą się w tym kontekście jest waloryzacja kaucji.
Czym jest kaucja w umowie najmu?
Kaucja w umowie najmu mieszkania to nic innego jak depozyt, czyli określona kwota przekazywana przez najemcę wynajmującemu przy zawieraniu umowy. Ma ona niejako stanowić gwarancję płatności oraz dobrego stanu lokalu na zakończenie najmu. Z tych pieniędzy pokrywane są ewentualne zaległości w płatnościach, o czym mowa w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, czy koszty napraw – z tego właśnie względu warto sporządzać przy zawarciu umowy protokół zdawczo-odbiorczy.
Co do zasady kaucja podlega zwrotowi – w pełnej kwocie lub po potrąceniach. Zwrot kaucji mieszkaniowej powinien nastąpić maksymalnie w terminie 30 dni po zakończeniu najmu oraz opróżnieniu lokalu i wydaniu go wynajmującemu. Jest to termin określony przepisami i nie podlega on wydłużeniu na mocy umowy najmu.
Ile powinna wynosić kaucja?
Przy ustalaniu wysokości kaucji wpłaconej przez najemcę za wynajem mikrokawalerki czy innego mieszkania właściciel musi mieć na względzie obowiązujące przepisy. W praktyce kaucja zwykle odpowiada wysokości jednego czynszu, niemniej nie może być ona wyższa niż:
- dwunastokrotność czynszu za mieszkanie – przy najmie tradycyjnym,
- sześciokrotność czynszu z dnia zawarcia umowy według miesięcznej stawki – zasada ta odnosi się do najmu instytucjonalnego i okazjonalnego.
Należy również pamiętać, iż z ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r., mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynika, że kaucja nie jest koniecznością. Jeżeli wynajmujący chce skorzystać z tego zabezpieczenia, ma do tego prawo. W tym zakresie ustawodawca dał mu wolną rękę.
Czy kwotę kaucji zawsze trzeba zwracać?
Zasada jest taka, że kaucja ma być zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia i wydania mieszkania wynajmującemu. Są to pieniądze stanowiące własność lokatora. Zdarza się jednak, że nie otrzymuje on całej kwoty lub nie dostaje jej wcale. Wszystko w tym momencie zależy od tego, czy miał zaległości w płatnościach i czy w lokalu zostały wyrządzone szkody wymagające napraw.
Dodatkowo przy najmie okazjonalnym oraz instytucjonalnym można potrącić z kaucji koszty egzekucyjne, a więc wydatki poniesione w związku z opróżnieniem lokalu w przypadku egzekucji. Przy tej okazji pojawia się istotna uwaga dla właściciela mieszkania: jeżeli były potrącenia z kaucji, to podlegają one opodatkowaniu. W razie ich braku nie ma obowiązku podatkowego dotyczącego kaucji.
Czy wynajmujący może podwyższyć kaucję?
Kaucja jest powiązana z czynszem za wynajem. Zdarza się, że następuje zmiana wysokości czynszu w trakcie umowy. Taką możliwość zapewnia wynajmującemu art. 6851 Kodeksu cywilnego. Nie ma on jednak pełnej dowolności, jeśli chodzi o kwotę i częstotliwość podwyżek. Podwyżka czynszu nie może przekroczyć 3. procent wartości odtworzeniowej lokalu w skali rocznej oraz zostać przeprowadzona częściej niż raz na 6 miesięcy. Niezbędne jest też wypowiedzenie wysokości czynszu mające formę pisemną, którego termin powinien wynosić 3 miesiące. Najemca po otrzymaniu wypowiedzenia ma 2 miesiące na ustosunkowanie się do jego treści. Może zaakceptować nową kwotę czynszu lub ja odrzucić. Ma także prawo zwrócić się do wynajmującego z prośbą o uzasadnienie podwyżki. Brak zgody na nią zazwyczaj oznacza koniec najmu. W związku z podwyżką nieodzowne jest zawarcie aneksu do umowy podpisanego przez obie jej strony.
Podnosząc czynsz, właściciel musi mieć na uwadze to, że zwrócona kwota kaucji powinna być adekwatna do ewentualnej podwyżki czynszu. Nie zawsze zatem jej wysokość przy podpisywaniu umowy będzie odpowiadać wysokości obowiązującej w dniu jej zwrotu. Do podwyżki czynszu nie są wliczane opłaty niezależne od właściciela lokalu. Są to opłaty za media oraz czynsz uiszczany do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
Waloryzacja kaucji mieszkaniowej jest obowiązkiem wynajmującego
Wynajmujący jest zobligowany do tego, aby zwaloryzować kaucję w przypadku podwyżki czynszu. Taki obowiązek nakłada na niego wspominana już wcześniej ustawa o ochronie praw lokatorów. Kaucja podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu. Kwota kaucji, która została zwrócona najemcy, nie może być niższa od wpłaconej przez niego sumy. Waloryzacja obowiązuje w ramach najmu tradycyjnego i co do tego nie ma żadnych zastrzeżeń. Jeżeli zaś chodzi o najem okazjonalny i instytucjonalny, to w tym obszarze pojawiają się pewne wątpliwości. Są one skutkiem braku informacji w przepisach o konieczności waloryzowania kaucji w przypadku tych dwóch form najmu. Niemniej w praktyce przyjmuje się, że wskazane jest dokonanie waloryzacji.
Raz jeszcze wypada podkreślić, iż kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę i może być pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego, jakie wynikają z tytułu najmu.
Jak obliczyć waloryzację kaucji?
Zwaloryzowana kaucja powinna zostać zwrócona w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu za mieszkanie z dnia zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, aczkolwiek w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Najrozsądniej pokazać to na konkretnym przykładzie.
Czynsz najmu przy zawieraniu umowy wynosił 2100 zł, a pobrana kaucja 3000 zł, co odpowiadało wysokości 1,43 czynszu. Na koniec najmu lokalu czynsz wynosił 2300 zł. Zwrot kaucji powinien nastąpić w kwocie 1,43 aktualnego czynszu. Skoro wynosił on 2300 zł, to zwrot zwaloryzowanej kaucji powinien nastąpić w kwocie 3 289 zł. Jeżeli podwyżka czynszu najmu nie miała miejsca w trakcie trwania umowy, nie przeprowadza się waloryzacji kaucji.
Umowa najmu a czynsz i kaucja – o czym pamiętać?
Strony decydujące się na zawarcie umowy najmu mieszkania powinny w pierwszej kolejności sprawdzić, jak związane z najmem kwestie prezentują się z prawnego punktu widzenia. Pojawia się tu wiele spraw, np. podnajem czy sprzedaż mieszkania z najemcą. Ma to na celu skonstruowanie umowy w taki sposób, aby nie pozostawiała ona żadnych wątpliwości co do różnych aspektów takich jak np. czynsz czy kaucja. Nabiera to szczególnego znaczenia przy najmie okazjonalnym, gdzie zagadnienie waloryzacji kaucji nie jest poruszone w przepisach.
W interesie zarówno właściciela nieruchomości, jak i lokatora, jest możliwe jak najlepsze zabezpieczenie umowy. Służą do tego rozmaite narzędzia – nie tylko kaucja, ale też m.in. OC najemcy czy ubezpieczenie wykupione przez wynajmującego.
