Coraz więcej właścicieli nieruchomości udostępniających swój lokal na wynajem decyduje się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Co do zasady ma ona skuteczniej chronić ich interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Lokator jest zobligowany m.in. do podania adresu, pod który będzie mógł się wyprowadzić, gdyby pojawiły się nieprzewidziane problemy. Tymczasem okazuje się, że taki adres można po prostu kupić.
Najem okazjonalny – co to takiego i czym różni się od najmu zwykłego?
Najem okazjonalny jest popularną obecnie formą najmu, której zasady reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Musi ona zawierać parę istotnych elementów, spośród których najważniejsze jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim oświadczeniu, które musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego, lokator wyraża zgodę na to, aby dobrowolne opróżnić i opuścić lokal bez procesu sądowego w razie nieoczekiwanych problemów. Dodatkowo dana osoba jest zobowiązana do podania adresu, pod którym będzie mogła zamieszkać, gdyby doszło do wyprowadzki. Właściciel lokalu wskazanego przez lokatora musi oczywiście wyrazić na to zgodę w stosownym oświadczeniu potwierdzającym tytuł prawny do lokalu.
Wszystkie powyższe wymogi nie obowiązują przypadku zwykłej umowy najmu, która może być zawarta na czas nieokreślony. Jeśli natomiast chodzi o okazjonalny wynajem mieszkania, to jest to umowa najmu na czas określony – zawiera się ją maksymalnie na 10 lat, po czym konieczne jest sporządzenie nowego dokumentu. Wypada również podkreślić, iż proces zawierania zwykłej umowy jest znacznie prostszy, gdyż sprowadza się jedynie do podpisania umowy pomiędzy stronami – sporządza się ją samodzielnie lub przy zastosowaniu gotowych wzorów. Co się z kolei tyczy najmu okazjonalnego, to oprócz tego, że wymagane są wymienione wcześniej oświadczenia, to w przeciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu właściciel lokalu musi zgłosić zawarcie umowy do urzędu skarbowego. Niezwykle ważne jest też to, że umowa okazjonalnego najmu mieszkania jest zawierana wyłącznie w celach mieszkaniowych, a właściciel lokalu nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu.
Umowa najmu okazjonalnego – czy rzeczywiście jest taka bezpieczna?
Okazjonalna umowa najmu lokalu mieszkalnego ma na celu zagwarantowanie efektywniejszej ochrony obu jej stronom. Mają temu służyć oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazaniu adresu zastępczego. Zamysł ustawodawcy był jak najbardziej właściwy – takie wymogi w jego założeniu mają chronić lokatora przed eksmisją na bruk. W tym miejscu należy przypomnieć, iż w Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk.
Niemniej często jest tak, że najemcy nie są w stanie wskazać osoby, która wyrazi zgodę na ich przyjęcie w przypadku żądania opróżnienia i wydania lokalu. Jest to kryterium powstrzymujące niejednego lokatora przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Z racji na pojawiające się duże potrzeby w tym obszarze, rynek postanowił wyjść im naprzeciw. W internecie można znaleźć stosowne oferty – ogłaszający proponują możliwość nabycia adresu do najmu okazjonalnego. Jest to wydatek przeciętnie rzędu 500-600 zł. Kupno adresu wiąże się jednak z ogromnym ryzykiem. Po pierwsze – zdarza się, że taki adres w ogóle nie istnieje. Po drugie – niejednokrotnie okazuje się, że ktoś już pod nim mieszka. W takich sytuacjach najemca ma naprawdę twardy orzech do zgryzienia, ponieważ w praktyce oznacza to dokładnie tyle, że może wylądować na bruku. Szybkie znalezienie mikrokawalerki czy innego lokalu do zamieszkania nie jest wcale takie proste.
Jak kupić adres do najmu okazjonalnego i czy warto?
Aktualnie sporo firm proponuje sprzedaż adresów zamieszkania, które są potrzebne do tego, żeby podpisać umowę najmu okazjonalnego. Do tego typu ofert należy jednak podchodzić z ogromną ostrożnością z powodów wymienionych powyżej. Brak stuprocentowej pewności, że takowy adres jest prawdziwy, to kluczowa przesłanka przemawiająca na niekorzyść zakupu adresu nieodzownego do zawierania umowy najmu okazjonalnego.
Najprostszym rozwiązaniem byłoby zapłacenie firmie, która jest w stanie udowodnić, że posiada akt własności do przynajmniej paru lokali mieszkalnych, a także nie robi problemu z podaniem swoich danych kontaktowych oraz numeru NIP czy REGON. Przeważnie jedyną formą kontaktu z firmami handlującymi adresami do umowy najmu mieszkania jest mail, a wiarygodność ofert jest trudna czy wręcz niemożliwa do sprawdzenia. Obecność takich propozycji na rynku nie dziwi, bo skoro jest na nie popyt, to jest i podaż. Na dłuższą metę najemca, od którego wymagane jest oświadczenie o adresie, może wpędzić się w niemałe kłopoty. Kwota, jaką zapłacił, nie daje mu absolutnie żadnej pewności, że zamieszka pod nabytym przez siebie adresem. Najrozsądniej byłoby osobiście zobaczyć mieszkanie i zweryfikować, czy firma ma do niego tytuł prawny, ale często jest to po prostu nierealne. W każdym razie lokator dla własnego dobra musi się upewnić, że w przypadku wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego będzie miał się dokąd wyprowadzić.
Co w sytuacji, kiedy najemca traci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu?
Do rzadkości nie należą sytuacje, gdy w trakcie obowiązywania umowy najemca traci możliwość przeprowadzenia się do lokalu wskazanego w oświadczeniu. Może tak nastąpić np. wskutek cofnięcia oświadczenia przez właściciela mieszkania. Przepisy o ochronie praw lokatorów nakładają wówczas na niego obowiązek wskazania nowego adresu do eksmisji. Musi to nastąpić w terminie 21 dni, licząc od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu. Przedstawienie oświadczenie właściciela innej nieruchomości jest obowiązkowe pod rygorem wypowiedzenia umowy. Jeśli dokument zawierający adres i zgodę właściciela nie zostanie w wyznaczonym czasie przekazany wynajmującemu, ma on prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem formy pisemnej i stosownego okresu wypowiedzenia.
Trzeba tutaj przypomnieć, iż nagła zmiana zdania właściciela mieszkania nie jest traktowana jako przyczyna cofnięcia oświadczenia. Dzieje się tak wówczas, gdy lokal wskazany w oświadczeniu przestał istnieć lub jego stan techniczny sprawia, że nie nadaje się on do celów mieszkaniowych. Trzecia przesłanka do cofnięcia oświadczenia jest taka, że osoba, która wyraziła zgodę na przyjęcie lokatora, przestała być właścicielem nieruchomości.
Jak dodatkowo zabezpieczyć okazjonalny najem mieszkania?
Każdy, kto decyduje się wynajmować mieszkanie w ramach najmu okazjonalnego, powinien dodatkowo zadbać o właściwą konstrukcję umowy. Wszelkie postanowienia umowy muszą być jasne i zrozumiałe oraz dotyczyć najistotniejszych kwestii takich jak. m.in. okres obowiązywania umowy, zasady wypowiedzenia, podnajem mieszkania, regulowanie płatności, naprawy etc. Wskazane jest dołączenie do dokumentu protokołu zdawczo-odbiorczego.
Innym powszechnie stosowanym środkiem ochronnym jest kaucja w umowie najmu – czyli kwota stanowiąca zabezpieczenie czynszu oraz innych roszczeń, jakie wynikają z umowy najmu nieruchomości. Przeważnie odpowiada ona wysokości miesięcznego czynszu lub stanowi jego dwukrotność, ale ostatecznie jej wysokość ustala wynajmujący – nie może ona jednak przekroczyć dwunastokrotności czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi po wygaśnięciu umowy i opróżnieniu lokalu.
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Rozwiązać umowę najmu ma prawo zarówno wynajmujący, jak i najemca. Trzeba przy tym przestrzegać warunków umowy. Wypowiedzenie musi zostać wręczone na piśmie. Powody takiej decyzji są po obu stronach różne, np. właściciel chce zarobić na sprzedaniu nieruchomości. Przy tej okazji nierzadko pojawia się pytanie o możliwość sprzedaży mieszkania z najemcą – prawo dopuszcza taką opcję. Nie przekłada się to na ustanie stosunku najmu, aczkolwiek nowy nabywca może postanowić o rozwiązaniu umowy lub o kontynuowaniu jej, zwykle na innych zasadach. Wszystko generalnie zależy od tego, w jakim stopniu najemca i nowy właściciel dojdą do porozumienia. Do podpisania takiej umowy też będzie niezbędne wskazanie adresu do wyprowadzki.
