Kupić w dobrej cenie, wyremontować i sprzedać z zyskiem w krótkim czasie – na tym właśnie polega flip mieszkaniowy, czyli house flipping. Jest to forma krótkoterminowego inwestowania w nieruchomości, która w Polsce cieszy się coraz większą popularnością, o czym świadczy m.in. zwiększająca się liczba zawodowych flipperów. W kontekście tego typu przedsięwzięć bardzo często pojawia się pytanie o ulgę mieszkaniową.
Ulga mieszkaniowa – najważniejsze zasady
Sytuacje, w których ktoś decyduje się na zakup nieruchomości, a następnie na jej sprzedaż, nie należą do rzadkości. Każdy podatnik w Polsce jest zobligowany do rozliczenia swojego dochodu z urzędem skarbowym. Wymieniona powyżej transakcja sprzedaży generuje obowiązek uiszczenia podatku dochodowego, niemniej podatnik może tego uniknąć. Dzieje się tak wówczas, kiedy umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a kupującym zostanie zawarta i sfinalizowana w przeciągu 5. lat od nabycia nieruchomości. Mało tego – uzyskane ze sprzedaży środki podatnik musi przeznaczyć częściowo lub w całości na własne cele mieszkaniowe w okresie 3. lat od dokonania sprzedaży. Zwolniony z podatku dochód trzeba: po pierwsze – uwzględnić w PIT-39, a po drugie – potwierdzić niezbędnymi dokumentami takimi jak faktury czy paragony, chociaż lepsze są faktury. Wysokość omawianej ulgi podatkowej oblicza się, mnożąc dochód przez wydatki na cele mieszkaniowe. Rozlicza się ją w PIT za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania.
Przy tej okazji wypada przypomnieć, iż własne cele mieszkaniowe to nie tylko zakup nieruchomości mieszkalnej, ale też:
- nabycie działki pod budowę domu,
- rozbudowa, przebudowa, nadbudowa, adaptacja własnego lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne,
- remont mieszkania lub domu,
- spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości.
Niezmiernie ważne jest to, aby dana nieruchomość była położona na terenie Polski lub państwa Unii Europejskiej, państwa EOG albo Szwajcarii.
Flipping a ulga podatkowa – rodzaj sprzedaży nieruchomości ma znaczenie
Sprzedaż nieruchomości może mieć charakter zarówno firmowy, jak i prywatny. Sprzedaż prywatną wykazuje się we wspominanym już wcześniej PIT-39. Mowa jest o niej wtedy, kiedy w rachubę wchodzi nieruchomość mieszkalna, przy czym może mieć ona związek z działalnością gospodarczą. Poza tym nieodzowne jest tutaj uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a zatem o sprzedaży lub zamianie – w ramach odpłatnego zbycia nie mieści się darowizna czy aport od spółek. Z kolei sprzedaży firmowej nie da się rozliczyć w PIT-39, nie ma też opcji skorzystania z wyłączenia z opodatkowania czy z ulgi mieszkaniowej. Dlaczego? To proste – ponieważ jest to dochód z działalności gospodarczej.
Kiedy nie zapłacisz podatku od sprzedaży nieruchomości?
Podatnik nie zapłaci podatku dochodowego od prywatnej sprzedaży nieruchomości, jeżeli nastąpiła ona po upływie 5. lat – licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie lub wybudowanie. To, na co zostaną przeznaczone pieniądze z takiej sprzedaży, nie ma żadnego znaczenia – równie dobrze mogą być to cele konsumpcyjne, jak i inwestycyjne, mieszkaniowe itp. Co więcej, nie ma wówczas konieczności wykazywania sprzedaży w PIT-39 oraz w zeznaniu rocznym. W tym kontekście często omawiane są zagadnienia związane z prywatnymi nieruchomościami otrzymanymi w spadku. Ustawodawca przygotował dla podatników korzystne rozwiązania. Od 1 stycznia 2019 r. do 5-letniego pozwalającego na dokonanie sprzedaży bez podatku wliczany jest okres posiadania danej nieruchomości przez spadkobiercę.
Sprawdź również: podatek od sprzedaży mieszkania
W przypadku firmowej sprzedaży lokalu czy innej nieruchomości nawet po upływie 5. lat trzeba zapłacić podatek, gdyż osiąga się w ten sposób zysk z Oczywiście mowa tutaj o nieruchomościach mających charakter użytkowy, a nie mieszkalny. Istnieje możliwość wycofania ich z firmy, niemniej w takiej sytuacji pojawia się sporo komplikacji na gruncie VAT. Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej nie będzie obciążona podatkiem dochodowym po upływie 6. lat – licząc od końca miesiąca, w którym nieruchomość wycofano.
Jak więc doskonale widać, rozwiązania w postaci ulgi mieszkaniowej oraz niepłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości różnią się od siebie – w odniesieniu do flippingu warto znać te zasady. Dobrze pamiętać również o tym, iż jeżeli odpłatne zbycie stanowi źródło przychodu, to zastosowanie znajdują zasady opodatkowania określone w art. 30e Ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że gdy nastąpi koniec roku podatkowego, trzeba złożyć zeznanie podatkowe PIT-39. Wykazuje się w nim dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, które określono w art. 10 ust. 1 pkt 8, a ponadto oblicza się należny podatek dochodowy. Jeśli zwolnieniu podlega tylko część dochodu, to również należy uwzględnić ją w zeznaniu. Zeznania składane w 2024 r. to rozliczenia za 2023 r.
Czy w ramach flippingu inwestor może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Perspektywa skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest dla inwestorów zajmujących się flippingiem niezwykle kusząca. Orzecznictwo sądów w tym zakresie nie pozostawia jednak cienia wątpliwości co do tego, czy taka możliwość istnieje. Przykładowe wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2019 r. (sygnatura akt: II FSK 91/18) oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2019 r. (sygnatura akt: II FSK 110/18) wyraźnie potwierdziły, że ulga mieszkaniowa nie jest dla flipperów. Tego typu sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych spełnia bowiem w opinii sądów kryteria do uznania jej za działalność gospodarczą. Dla flippera liczy się to, aby uzyskać jak najwyższą cenę za nieruchomość i zarobić pomimo przeprowadzenia remontu etc. Środki przeznacza on na dalsze inwestycje, co nie ma niczego wspólnego z realizowaniem własnych celów mieszkaniowych. Tylko przeznaczenie na te cele całego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości skutkuje całkowitym zwolnieniem dochodu z opodatkowania 19-procentowym podatkiem. Poprzez przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych należy rozumieć cenę, jaką sprzedający i kupujący ustalają w umowie i którą pomniejszono o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami uzyskania przychodu, które kształtują dochód, są cena, za jaką nabyto nieruchomość, oraz udokumentowane nakłady. Jeśli ktoś zadeklaruje, iż przeznaczy dochody ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, ale nie uczyni tego w ciągu 3. lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży, będzie zobligowany do zapłacenia podatku wraz z odsetkami od zaległości podatkowych i do złożenia korekty PIT-39.
