Sprzedaż mieszkania to niemały zastrzyk gotówki, niemniej co do zasady trzeba w tym przypadku uiścić podatek od sprzedaży nieruchomości. Chodzi tutaj dokładnie o PIT – czyli podatek dochodowy, którego stawka to 19 proc. Jednakże są sytuacje, kiedy można go uniknąć. Co zatem warto wiedzieć na temat? Oto garść najistotniejszych informacji.
Podatek od sprzedaży nieruchomości – co to takiego?
Mianem podatku od sprzedaży nieruchomości określa się należność, jaką należy odprowadzić do urzędu skarbowego z tytułu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Charakterystyczną cechą tej daniny jest to, że nalicza się ją od uzyskanego dochodu, a nie od wartości nieruchomości. W razie sprzedaży lokum po cenie mającej się nijak do cen rynkowych trzeba liczyć się z tym, że fiskus ma prawo wystąpić z żądaniem o doszacowanie dochodu. Sprzedaż nieruchomości jest w Polsce objęta 19-procentowym podatkiem. Zastosowanie znajdują tutaj przepisy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r. mówiące m.in. o tym, że prywatna sprzedaż nieruchomości jest czynnością cywilnoprawną. Omawiane obciążenie dotyczy osób fizycznych. Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy w rachubę wchodzi mikrokawalerka, czy większe mieszkanie.
Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania?
Zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości trzeba dokonać w przypadku sprzedaży:
- nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo użytkowego oraz prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Na tym jednak nie koniec. Obowiązek podatkowy powstaje, kiedy sprzedaż mieszkania:
- ma charakter prywatny, czyli nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
- miała miejsca przed upływem 5. lat, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości albo do uzyskania jej na podstawie spadku – przy spadkach także w rachubę wchodzi 5 lat liczone od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.
To, czy dana nieruchomość była przedmiotem umowy najmu, włącznie z podnajmem mieszkania, nie ma z omawianym kontekście znaczenia. Wypada jedynie przypomnieć, iż w kwestiach takich jak np. kaucja za wynajem czy zmiana wysokości czynszu obowiązują pewne regulacje, które wynajmujący musi mieć na uwadze.
Kto płaci podatek od sprzedaży domu czy mieszkania?
Obowiązek podatkowy spoczywa na sprzedającym. Do rozliczenia podatku od sprzedaży mieszkania służy formularz PIT-39. Podatnik powinien złożyć go do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce swojego zamieszkania. Ma na to czas od 15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym doszło do zbycia nieruchomości. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby z fiskusem rozliczyć się wcześniej, niemniej wówczas i tak uznaje się, że zeznanie złożono 15 lutego. Sprzedający ma prawo to zrobić w wybranej formie: osobiście, elektroniczne albo tradycyjną pocztą.
Czy da się uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?
Ustawodawca przewidział sytuacje, kiedy podatnik nie jest zobligowany do tego, żeby zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania. Nie ma takiego obowiązku, jeżeli:
- do odpłatnego zbycia nieruchomości doszło po upływie 5. lat podatkowych liczonych od momentu jej nabycia, też wtedy, gdy był to zakup mieszkania z licytacji komorniczej – nie ma tu konieczności składania zeznania podatkowego,
- wszystkie uzyskane ze sprzedaży pieniądze podatnik przeznaczył na własne cele mieszkaniowe w przeciągu 3. lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzedał nieruchomość,
- w efekcie sprzedaży podatnik nie uzyskał dochodu, ponieważ mieszkanie zostało sprzedane po cenie niższej, niż cena zakupu.
Jak obniżyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?
Jeśli nie da się uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania, warto sprawdzić, czy nie ma możliwości obniżenia go. Dzieje się tak wówczas, gdy część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Poprzez to rozumie się m.in.:
- spłatę kredytu wraz z odsetkami, który został zaciągnięty w banku lub w SKOK na sfinansowanie własnych celów mieszkaniowych,
- zakup budynku lub lokalu mieszkalnego będącego odrębną nieruchomością,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, a także prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- kupno gruntu pod budowę domu,
- budowę, adaptację lub remont własnego domu albo mieszkania,
- modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego domu albo mieszkania.
Podatnik, który złożył deklarację i wskazał w niej ulgę podatkową, ale nie sprostał jej wymogom, musi dokonać korekty zeznania PIT-39 oraz uiścić podatek i odsetki za zwłokę. Korekta jest niezbędna również w odwrotnej sytuacji. Zeznania za rok 2023 składać należy w 2024 r.
Co można odliczyć od podatku od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej?
W świetle obowiązujących przepisów opodatkowany jest dochód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej. Jest to różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania, przy czym koszty te powinny być rzetelnie udokumentowane. Należą do nich m.in.:
- cena zakupu domu lub mieszkania,
- podatek od czynności cywilnoprawnych,
- kwota zapłacona notariuszowi za sporządzenie aktu notarialnego,
- wydatki na remont lub modernizację nieruchomości.
Jeżeli do nabycia mieszkania czy domu doszło nieodpłatnie, np. w drodze dziedziczenia, do kosztów uzyskania przychodu zalicza się m.in.:
- zapłacony zachowek,
- uiszczone przez podatnika długi spadkowe,
- kwotę podatku od spadku i darowizn.
Dzięki prawidłowemu udokumentowaniu kosztów uzyskania przychodu można obniżyć podatek nawet o parę tysięcy złotych. Koszty te to nic innego, jak koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które przyczyniły się do zwiększenia wartości nieruchomości i zostały poczynione w czasie jej posiadania. Najlepiej jest posiadać faktury VAT, gdyż są one najbardziej wiarygodne.
