Każdy podatnik, który uzyskuje przychód z najmu prywatnego, jest zobligowany do odprowadzania w trakcie roku podatkowego podatku dochodowego. Właściwą formą opodatkowania, jaka znajduje zastosowanie w tym przypadku, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Co jednak dzieje się w sytuacji, kiedy najemca nie zapłacił za wynajem?
Czym jest najem prywatny?
Poprzez najem prywatny należy rozumieć umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się do tego, aby oddać najemcy do używania przedmiot najmu w zamian za wynagrodzenie – czyli czynsz, który opłaca najemca z tytułu najmu. Najem kojarzy się głównie z nieruchomościami, niemniej warto podkreślić, iż jego przedmiotem mogą być także ruchomości. Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony.
Przepisy jasno stanowią, iż wynajmujący jest zobligowany do zapłaty podatku do urzędu skarbowego. W tym kontekście pojawia się niezwykle istotna kwestia dotycząca źródła przychodów. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów. Na tej podstawie w przypadku najmu prywatnego mówi się o uwzględnieniu umowy najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub traktowania jej jako odrębnego źródła przychodów. Najem realizowany jako część działalności gospodarczej jest opodatkowany na zasadach odnoszących się do przedsiębiorców – tu sprawa jest zatem jasna. Komplikuje się ona wtedy, kiedy w rachubę wchodzi najem prywatny.
Jakie są zasady opodatkowania najmu prywatnego?
Jeszcze do niedawna, bo do końca 2022 r., najem prywatny był opodatkowany według skali podatkowej. Podstawę opodatkowania stanowiła nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskanymi z tytułu najmu. Przychodem z najmu był tu czynsz płacony przez najemcę, natomiast do kosztów zaliczano m.in. wydatki związane z remontem, składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu czy wydatki na wyposażenie. Rok 2023 r. przyniósł zmiany – od tego czasu najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W praktyce oznacza to, iż podstawą opodatkowania jest przychód niepodlegający pomniejszeniu o żadne koszty uzyskania przychodu.
Do rzadkości nie należą sytuacje, kiedy przedmiot najmu, np. mieszkanie, jest wspólną własnością małżonków. Wówczas każde z nich jest zobowiązane do zapłaty należnego podatku z tytułu najmu. Takowa konieczność wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowi ona, iż małżonkowie mają równe udziały w przychodach ze wspólnej własności. Cały dochód może zostać opodatkowany tylko przez jednego z małżonków, jeżeli do naczelnika urzędu skarbowego zostanie złożone odpowiednie oświadczenie. Nie jest wymagane, aby podpisały je dwie osoby – wystarczy, jeśli uczyni to jedno z małżonków.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu prywatnego
Jak już zostało wspomniane powyżej, przychód z najmu prywatnego jest opodatkowany podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Rozliczenia odbywają się to na zasadach, jakie są określone w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. W art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT zamieszona jest lista przychodów opodatkowanych ryczałtem. Mowa w tym momencie o takich przychodach jak: najem – np. najem długoterminowy lub krótkoterminowy nieruchomości mieszkalnej, podnajem – np. podnajem mieszkania, dzierżawa oraz poddzierżawa i inne umowy odznaczające się podobnym charakterem, m.in. poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej.
Trzeba przy tym wyraźnie podkreślić, iż liczba wynajmowanych lokali nie stanowi wyłącznie jednej przesłanki, która bezwzględnie decyduje o zakwalifikowaniu przychodów uzyskiwanych z najmu do konkretnego źródła przychodów. W rzeczywistości jest to o wiele bardziej skomplikowana kwestia. Każdy przypadek powinien być traktowany indywidualnie z racji na okoliczności danej sprawy. To właśnie jej całokształt ma kluczowe znaczenie w kontekście zaliczenia przychodów do przychodów z najmu prywatnego lub z działalności gospodarczej. Dopiero gdy przychód np. z najmu mieszkania zostanie zakwalifikowany do odpowiedniego źródła przychodów, można dokonać stosownych rozliczeń podatkowych. Podatnik musi wyliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wpłaty należnego podatku należy dokonać w terminie do 20. dnia następnego miesiąca. Ponadto, jak wynika z art. 22 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, istnieje możliwość dokonywania wpłat w formie kwartalnej – obowiązuje w tym przypadku termin do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ma być zapłacony zryczałtowany podatek. Opłaty za grudzień – zarówno miesięczne, jak i kwartalne – dokonywane są w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Jeżeli natomiast chodzi o stawkę podatku ryczałtowego w rozliczeniu za 2024 r., to jest to:
- 8,5 proc. dla przychodów nieprzekraczających kwoty 100 000 zł,
- 12,5 proc. dla przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Jak zapłacić podatek od najmu prywatnego?
Wpłat podatku przychodów z tytułu umowy najmu prywatnego trzeba wpłacić do urzędu skarbowego. Od 1 stycznia 2020 r. możliwe są wpłaty tylko na konto indywidualnego rachunku bankowego zwanego mikrorachunkiem podatkowym. Do sprawdzenia swojego numeru rachunku potrzebne są PESEL lub NIP – w zależności od tego, czy jest się osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, czy osobą takową działalność posiadającą.
Numer mikrorachunku najprościej jest sprawdzić w urzędzie skarbowym. Do rozliczenia rocznego przychodów z tytułu najmu prywatnego służy formularz PIT-28. W zeznaniu rocznym trzeba również poinformować o wyborze miesięcznego lub kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu.
Co jest przychodem z najmu prywatnego?
W kontekście omawianych zagadnień należy koniecznie wspomnieć o tym, co stanowi przychód z najmu prywatnego. Co do zasady jest to czynsz płacony przez najemcę. Do przychodu nie są z kolei zaliczane wydatki, które najemca ponosi w związku z przedmiotem najmu – pod warunkiem że jest on zobligowany do ich ponoszenia w ramach najmu. W rachubę wchodzą tu wydatki takie jak np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej czy opłaty za media.
Brak zapłaty podatku od najmu – co wtedy?
Rodzima rzeczywistość często pokazuje, że wynajmujący uchylają się od płacenia podatku od wynajmu. Wiele osób wychodzi z założenia, iż fiskus w ogóle tego nie kontroluje – jest to błędne założenie. Faktem jest, że urzędnicy mają w tym zakresie ograniczone możliwości, niemniej wcale to nie oznacza, że się takimi sprawami nie zajmują. Z kontrolą trzeba się liczyć np. wskutek donosu czy na podstawie anonsów zamieszczanych na popularnych portalach ogłoszeniowych. Wówczas nie dość, że konieczne jest zapłacenie zaległego podatku, to także naliczonych od niego odsetek. Jak duża będzie to kwota, zależy od sumy zaległości.
Dodatkowo wynajmujący może zostać ukarany karą grzywny czy nawet karą pozbawienia wolności do 5. lat, przy czym jedna kara nie wyklucza drugiej. Co się tyczy wysokości kary grzywny, to jest to od jednej dziesiątej do dwudziestokrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia. Po przekroczeniu progu ustawowego, aczkolwiek do kwoty dwustukrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia, kara grzywny wynosi do 720 stawek dziennych. Są to dość surowe przepisy, ale w zamyśle ustawodawcy ich celem jest odstraszenie wynajmujących od uchylania się od obowiązku podatkowego.
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?
Obowiązek zapłacenia podatku od przychodów uzyskanych z najmu prywatnego powstaje w momencie uzyskania przez wynajmującego wynagrodzenia ustalonego w ramach umowy najmu. Dyrektor KIS w interpretacji z 8 kwietnia 2022 r. wskazał, iż zawarcie umowy najmu stanowi podstawę generowania przychodów z tego tytułu. Wysokość czynszu jest przysporzeniem majątkowym strony wynajmującej. Powstanie przychodu jest jednakże uzależnione od zaistnienia pewnych przesłanek, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Kwoty, jakie przekazuje najemca, powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.
W tym miejscu wypada przypomnieć, iż inaczej wygląda to w przypadku osób fizycznych, które uzyskują przychód z najmu w ramach prowadzonej przez siebie pozarolniczej DG. Wtedy przychód stanowią kwoty należne i nie ma znaczenia to, czy zostały one faktycznie otrzymane, czy nie.
Brak zapłaty za najem prywatny a obowiązek podatkowy
Z przepisów jasno wynika, iż przychód podatkowy w przypadku najmu prywatnego powstaje w chwili otrzymania wynagrodzenia lub pozostawienia go do dyspozycji podatnika. Do rzadkości nie należą sytuacje, kiedy najemcy zalegają z płatnościami. Jeżeli wynajmujący nie otrzymał zapłaty za czynsz, wówczas nie odprowadza podatku. Brak zapłaty jest równoznaczny z brakiem obowiązku podatkowego. Gdy najemca ureguluje należności, wtedy wynajmujący zostaje z automatu objęty obowiązkiem podatkowym. Podatku nie nalicza się i nie odprowadza od kwot zaległych.
Jeżeli nastąpi zmiana wysokości czynszu w trakcie trwania umowy, to wysokość podatku musi być do tych zmian adekwatna – zwykle są to podwyżki. Raczej się nie zdarza, aby wynajmujący obniżył wysokość czynszu.
Brak opłat za najem mieszkania – co robić?
Niepłacący lokator to dość uciążliwy problem, ale wynajmujący ma prawo podjąć pewne działania. Na początek powinien przeprowadzić rozmowę z najemcą, a jeśli nie przyniesie ona spodziewanych rezultatów, warto wysłać wezwanie do zapłaty. Istnieje też opcja wpisania najemcy do Rejestru Dłużników. Zaległy czynsz można egzekwować także przed sądem. Gdyby w takich okolicznościach wynajmujący chciał sprzedać lokal, to sprzedaż mieszkania z najemcą nie jest zabroniona.
Warto zawczasu pamiętać o precyzyjnej umowie najmu. Wynajmujący coraz częściej decydują się na najem okazjonalny wiążący się z wymogiem złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz podania adresu do wyprowadzki. W razie wycofania oświadczenia o możliwości zamieszkania przez właściciela lokalu niezbędne jest dostarczenie nowego takiego oświadczenia, na co lokator ma 21 dni.
