Najem okazjonalny to obecnie bardzo popularna forma najmu długoterminowego mieszkań. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów do tego typu umowy należy dołączyć oświadczenie właściciela o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy, gdyby coś poszło nie tak. Zamysłem ustawodawcy było zapewnienie skutecznej ochrony interesów najemcy i wynajmującego poprzez dobrowolne poddanie się egzekucji oraz wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego.
Umowa najmu okazjonalnego nieruchomości – co to?
Kwestię najmu najmu okazjonalnego reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pojęcie „najmu okazjonalnego” funkcjonowało w polskim ustawodawstwie już wcześniej, aczkolwiek brakowało szczegółów w tym zakresie. Nazwa ta może sugerować, że w rachubę wchodzi umowa, która jest zawierana na krótki czas. Tymczasem okres najmu nie jest istotą umowy najmu okazjonalnego lokalu – chodzi tutaj o prawną ochronę jej stron.
Jak stanowi art. 19a ust. 1 wspomnianej powyżej ustawy, „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”. Umowa najmu okazjonalnego, podobnie jak jej zmiany, wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli np. następuje zmiana wysokości czynszu w trakcie trwania umowy, to niezbędne jest sporządzenie stosownego dokumentu. Właściciel lokalu może m.in. zastrzec w umowie, że nie wyraża zgody na podnajem mieszkania – jeżeli zaś zmieni decyzję, wówczas obowiązkowe jest zawarcie tego w formie pisemnej.
Umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu
Z przytoczonego powyżej zapisu jasno wynika, że przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być tylko i wyłącznie lokal mieszkalny, którego właściciel jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej z zakresu najmu. Z kolei w przypadku umowy najmu tradycyjnego przedmiotem umowy może być praktycznie wszystko.
Umowę najmu okazjonalnego można rozpatrywać w kategoriach odmiany klasycznej umowy najmu. W obu tych sytuacjach prawa i obowiązki najemcy i właściciela lokalu są niemalże jednakowe. Różnica polega na tym, że aby doszło do zawarcia umowy najmu okazjonalnego niezbędne jest to, aby w specjalnym oświadczenie najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Jest to akt stanowiący podstawę eksmisji, która z założenia nie jest eksmisją na bruk. Lokator musi bowiem podać adres, pod którym będzie mógł zamieszkać w przypadku opuszczenia lokalu. Jest zobligowany do przedłożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do tej nieruchomości o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Czy oświadczenie o możliwości zamieszkania musi być spisane u notariusza?
Nie ma obowiązku, aby oświadczenie o możliwości zamieszkania miało formę aktu notarialnego. Niemniej wynajmujący ma prawo zażyczyć sobie, aby najemca dostarczył mu takie pismo z podpisem notarialnie poświadczonym. Z punktu widzenia lokatora może być to czynnik zniechęcający do zawarcia umowy najmu okazjonalnego, ponieważ nie każdy jest w stanie wskazać zastępczy lokal w razie wypowiedzenia umowy. Z kolei wynajmującemu daje to pewność, że tożsamość osoby podpisującej takowe oświadczenie została zweryfikowana przez notariusza.
Czy oświadczenie o możliwości zamieszkania może zostać odwołane i czy ma to wpływ na wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?
Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej inny tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu po ustaniu stosunku najmu stanowi formę zabezpieczenia interesów wynajmującego, aczkolwiek nie daje stuprocentowej pewności. Otóż oświadczenie może zostać odwołane przez osobę, która je podpisała, bo np. ze znanych sobie przyczyn zmieniła ona zdanie. Przy tej okazji wypada przypomnieć, iż najemca nie ma z tą osobą zawartej żadnej umowy. Poza tym niekiedy występują okoliczności, których efektem jest anulowanie oświadczenia, np. zbycie lokalu czy śmierć jego właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tej nieruchomości. Jeżeli miejsce ma któraś z powyższych sytuacji, obowiązkiem najemcy jest poinformowanie o tym fakcie wynajmującego. Oprócz tego w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu najemca powinien wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela innej nieruchomości pod rygorem wypowiedzenia umowy – tak stanowi art. 19a ust. 3 ustawy o prawach lokatorów. Jeśli tego nie zrobi, powinien liczyć się z opcją wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. Oczywiście każda ze stron umowy najmu okazjonalnego ma prawo do jej wypowiedzenia w dowolnym momencie z zachowaniem wskazanego w dokumencie okresu wypowiedzenia.
Bywa i tak, że wynajmujący wypowie umowę z powodu niewskazania przez najemcę kolejnego lokalu zastępczego, a pomimo tego najemca odmawia wyprowadzki i opróżnienia lokalu. Nie przysługuje mu wówczas prawo do lokalu socjalnego czy tymczasowego pomieszczenia. Eksmisja jest wtedy przeprowadzana do placówki, która zapewnia miejsca noclegowe, np. do schroniska lub noclegowni. Lokator może rzecz jasna odmówić umieszczenia go w takiej placówce, a komornik nie mocy prawnej, aby go do tego zmusić.
Oświadczenie o możliwości zamieszkania jako ułatwienie eksmisji
Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej inny tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu ma co do zasady na celu ułatwienie eksmisji. Aby uzyskać tytuł egzekucyjny stanowiący prawną podstawę eksmisji, wynajmujący musi złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie ma zatem konieczności prowadzenia batalii sądowej przeciwko uporczywemu najemcy, który odmawia opróżnienia i wydania lokalu nawet po wygaśnięciu umowy – tego typu sytuacje nie są rzadkością w przypadku najmu tradycyjnego. Procesy ciągną się czasem przez wiele lat i są bardzo kosztowne. Na uzyskanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego czeka się średnio ok. 2. tygodni. Następnie wynajmujący udaje się do komornika, który przeprowadza egzekucję do lokalu, w którym najemca ma zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji. W ten sposób wygląda to od strony teoretycznej, która niekoniecznie idzie w parze z realiami.
Co w sytuacji, kiedy najemca kupił oświadczenie o możliwości zamieszkania?
Nie wszyscy mają możliwość wskazania lokalu zastępczego i przedłożenia oświadczenia podpisanego przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą inny tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokal. Nic więc dziwnego, że niektórzy zwietrzyli w tym niezły interes i okazję do zarobienia dodatkowych pieniędzy. Sprzedają takie oświadczenia za kilkaset złotych – nie jest przesadą stwierdzenie, że to niejako naturalna odpowiedź na rynkowe potrzeby. Jest to jednak bardzo ryzykowne i rodzi pytania o sens instytucji, jaką jest najem okazjonalny. Gdy bowiem dojdzie do wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, najemca nie będzie miał po prostu dokąd się wyprowadzić. W praktyce oznacza to dokładnie tyle, co eksmisję na bruk. Przy tej okazji pojawia się niezwykle istotna uwaga: w Polsce nie jest legalne usunięcie lokatora z mieszkania bez zapewnienia mu dachu nad głową. Stawia to wynajmującego w bardzo trudnej sytuacji. Niektórzy decydują się nawet na sprzedaż mieszkania z najemcą, byle tylko pozbyć się kłopotów z uciążliwym lokatorem i ciągnącej się w nieskończoność egzekucji. Skuteczna eksmisja to taka, która odbywa się w zgodzie z obowiązującymi przepisami.
Tymczasem sporo najemców postanawia kupić oświadczenie lub je sfałszować w obawie przed utratą okazji do wynajęcia mieszkania. Dla wynajmujących ważne powinno być zatem zweryfikowanie prawdziwości takiego oświadczenia, np. poprzez zażądanie rozmowy z właścicielem lokalu, do którego lokator miałby się wyprowadzić w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia. Inną, wspomnianą już wcześniej, formą ochrony jest oświadczenie w formie aktu notarialnego. Najemca też ryzykuje, ponieważ zakup oświadczenia nie zapewnia mu miejsca do wyprowadzki. Inna problematyczna kwestia polega na tym, że oświadczenie nie zawiera żadnych informacji o stanie technicznym i prawnym oraz wyposażeniu lokalu, do którego najemca miałby się wprowadzić, dostępie do mediów etc.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu i oświadczenie o możliwości zamieszkania – podsumowanie
Mając na uwadze przedstawione powyżej aspekty związane z zawieraniem umów najmu okazjonalnego, można zakwestionować zasadność oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej inny tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu. Ustawodawca miał co prawda szczere intencje, ale wychodzi na to, że pewne rzeczy powinny zostać dopracowane. Rozwiązania w zakresie ułatwienia eksmisji nie są równoznaczne z ich efektywnością, gdyż jeżeli najemca ma prawo do zamieszkania w lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego, to nie da się usunąć go stamtąd na bruk. Podobnie jak przy umowach najmu tradycyjnego, tak i tu eksmisja może się wydłużać i nie przynosić rezultatów oczekiwanych przez wynajmującego. Do rozwiązania umowy dochodzi z różnych powodów. Najemcy też nie zawsze informują wynajmujących o utracie możliwości zamieszkania w innym lokalu, bo obawiają się rozwiązania umowy najmu okazjonalnego.
