Wypowiedzenie umowy najmu kobiecie w ciąży

W polskim prawie kobieta w ciąży objęta jest szczególną ochroną, i dotyczy to także najmu mieszkania. Nie jest to jednak ochrona absolutna – wynajmujący zwykle nie może tak po prostu wyrzucić ciężarnej lokatorki na bruk, ale w pewnych sytuacjach możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu bez prawnych konsekwencji. Jak to wygląda od strony prawnej?

Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę kobiecie w ciąży?

Tak, ponieważ przepisy prawa chronią ciężarną lokatorkę przed eksmisją, ale nie blokują całkowicie możliwości rozwiązania umowy. Wynajmujący musi jednak przestrzegać zasad określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów, dlatego w praktyce wypowiedzenie takiej umowy bywa trudne, a czasami kończy się w sądzie. Zakończenie najmu możliwe jest kiedy:

Lokatorka nie płaci czynszu

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, ale z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Dotyczy to sytuacji, kiedy lokatorka zalega z płatnościami za co najmniej 3 pełne miesiące, przy czym właściciel musi wcześniej wysłać pisemne wezwanie do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego okresu na spłatę zadłużenia.

Lokatorka używa mieszkania niezgodnie z umową

Jeśli ciężarna kobieta nie korzysta z wynajmowanego lokalu zgodnie z zapisami w umowie, dewastuje mienie wynajmującego albo dopuszcza się uciążliwego zachowania, właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę,  i sam fakt bycia w ciąży nie chroni przed konsekwencjami.

Właściciel chce zamieszkać w swoim mieszkaniu

W tej sytuacji wynajmujący może wypowiedzieć umowę, ale musi zapewnić ciężarnej lokatorce lokal zastępczy.

Umowa jest na czas określony

Ciąża nie przedłuża automatycznie umowy najmu. Właściciel może się na to zgodzić, ale nie musi, i w razie rozwiązania umowy kobieta w ciąży powinna opuścić lokal zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. Właściciel ma tylko obowiązek rozliczenia się z najemcą, jeśli była kaucja w umowie najmu.

Czego wynajmujący nie może zrobić ciężarnej lokatorce?

Nawet gdy umowa została wypowiedziana, nie wolno wyrzucić ciężarnej lokatorki z dnia na dzień – musi zostać zachowany okres wypowiedzenia. Nie można też przeprowadzić eksmisji bez wyroku sądu – taki proces jest dopuszczalny jedynie w sytuacji, gdy zapadł stosowny wyrok sądowy, a nad jego wykonaniem czuwa komornik.

Dodatkowo kobiecie w ciąży, przy eksmisji, przysługuje lokal zastępczy, a nękanie, grożenie, odcinanie mediów grozi konsekwencjami prawnymi dla wynajmującego zgodnie z zapisami art. 191 §1a k.k. Warto mieć na uwadze, że sąd nie podejmuje decyzji o eksmisji wyłącznie na podstawie słów oskarżającego – sąd musi ustalić, czy kobieta w ciąży faktycznie nie wywiązuje się z warunków umowy.

Rodzaj umowy a wypowiedzenie

Sposób rozwiązania umowy z ciężarną lokatorką zależy od formy:

Umowa na czas nieokreślony – wypowiedzenie jest możliwe tylko z konkretnych powodów, określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, czyli np. kilkumiesięczne niepłacenie czynszu, podnajem lokalu bez zgody właściciela, dewastacja.

Umowa na czas określony – wolno ją wypowiedzieć wyłącznie z powodów zapisanych w ustawie albo umowie zawartej między stronami.

Najem okazjonalny/instytucjonalny – najłatwiejsza sytuacja dla właściciela, bo oświadczenie o dobrowolnej zgodzie na wyprowadzkę nie traci swojej mocy, kiedy lokatorka zachodzi w ciążę.

Ochrona ciężarnej lokatorki przed eksmisją

Sytuacja się komplikuje, jeśli mimo skutecznego i zgodnego z prawem wypowiedzenia umowy najmu lokatorka będąca w ciąży nie chce opuścić lokalu. Właścicielowi mieszkania nie wolno usunąć jej samodzielnie – musi on skierować sprawę do sądu i dopiero po prawomocnym wyroku komornik zajmuje się egzekucją. Wynajmujący nie może zmusić do wyprowadzki, nie może opróżnić mieszkania pod nieobecność lokatorki i zmienić zamków, nie może przeprowadzić eksmisji na własną rękę. Nie może być też tak, że wynajmujący nie chce oddać kaucji tylko z powodu, że lokatorka zaszła w ciążę.

Ciężarnej lokatorce przysługują szczególne przywileje – przede wszystkim prawo do lokalu socjalnego. Sąd w wyroku może potwierdzić wypowiedzenie umowy najmu, ale jednocześnie kobieta zyskuje prawo do najmu lokalu socjalnego od gminy, i dopóki gmina takiego lokalu nie wskaże, egzekucja wyroku zostaje wstrzymana. W praktyce oznacza to, że do czasu, aż gmina przedstawi swoją ofertę, właściciel musi pozwolić ciężarnej lokatorce na dalsze zamieszkiwanie jego lokalu mimo wyroku na jego korzyść.

Czy lokatorce w ciąży zawsze przysługuje lokal zastępczy?

Nie jest to standard w każdej sytuacji. Sąd może odmówić kobiecie w ciąży prawa do lokalu socjalnego, jeśli posiada ona nieruchomość mieszkalną lub jej sytuacja materialna jest na tyle dobra, że bez problemu będzie w stanie wynająć samodzielnie inny lokal. Lokale socjalne przydzielane są zazwyczaj kobietom, które znalazły się w trudnej sytuacji życiowej, np. straciły pracę i z tego powodu przestały płacić czynsz.

Wyjątkiem od ochrony zezwalającym na eksmisję bez wskazania lokalu zastępczego może być też np. przemoc stosowana przez ciężarną lokatorkę wobec innych domowników, uporczywe zakłócanie porządku, prowadzenie działalności przestępczej, dewastowanie lokalu – czyli zachowania skrajnie agresywne i łamiące prawo. W takich przypadkach kobieta w ciąży może być eksmitowana nawet zimą, choć i wtedy nie wyrzuca się jej „na bruk”, tylko kieruje do placówki zapewniającej dach nad głową, jak noclegownia albo schronisko dla bezdomnych.

Najem okazjonalny a ciąża lokatorki

Standardowa umowa najmu zapewnia dużą ochronę kobiecie w ciąży, ale najem okazjonalny to zupełnie inna historia. Ta forma jest wygodna dla wynajmujących głównie z tego względu, że nie zawsze wiadomo, jak sprawdzić najemcę by mieć pewność, że nie sprawi żadnych kłopotów – przy podpisywaniu takiej umowy najemca zobowiązuje się do dobrowolnego poddania egzekucji i opuszczenia lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Ponadto wskazuje lokal, do którego będzie się mógł przeprowadzić w przypadku rozwiązania umowy.

Ciąża tego nie zmienia – jeśli właściciel nakaże eksmisję, ciężarna lokatorka przenosi się do lokalu mieszkaniowego, który wskazała w umowie. W praktyce zdarza się jednak, że gdy wskazany lokal zastępczy przestał być z jakichś powodów dostępny i kobieta nie ma gdzie zamieszkać, procedury się przeciągają i komornicy rzadko decydują się na radykalne postępowanie wobec ciężarnych kobiet.

FAQ

Czy można wyrzucić kobietę w ciąży z wynajmowanego mieszkania?

Jest to możliwe, ale ciężarna lokatorka może skorzystać ze specjalnej ochrony w tym okresie, co utrudnia cały proces.

Co gdy na wypowiedzeniu zajdę w ciążę?

Zajście w ciążę w trakcie okresu wypowiedzenia wynajmu nie unieważnia tego wypowiedzenia, ale ciężarna kobieta zyskuje dodatkową ochronę przed eksmisją.

Czy trzeba informować właściciela mieszkania o ciąży?

Lokatorka nie ma prawnego obowiązku informować właściciela o ciąży.

Czy można wyrzucić matkę z dzieckiem z wynajmowanego mieszkania?

Tak, ale wyłącznie na drodze sądowej – nie wolno eksmisji rodziny z małymi dziećmi przeprowadzić samodzielnie.