Dom w lesie brzmi jak marzenie dla wielu inwestorów, bo zamiast uciążliwych sąsiadów dookoła są tylko drzewa, a bliskość natury pozwala uciec od zgiełku cywilizacji. Budowa domu na działce leśnej nie jest jednak tak prostą sprawą, ponieważ w Polsce lasy to tereny objęte ochroną prawną, a samowolka budowlana wiąże się z surowymi karami. Co zatem można zrobić, aby legalnie wybudować dom w lesie?
Czym jest działka leśna?
Zgodnie z rt.3. ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. 1991 Nr 101 poz. 444) lasem nazywany jest grunt, który ma zwartą powierzchnię co najmniej 0,10 ha, jest pokryty roślinnością leśną lub przejściowo jest jej pozbawiony, jego przeznaczeniem jest produkcja leśna, to teren wpisany do rejestru zabytków albo będący częścią rezerwatu przyrody/parku narodowego.
Charakter działki potwierdza wpis w ewidencji gruntów i budynków – działki leśne posiadają oznaczenie Ls. Co ważne, działką leśną może być także grunt niezalesiony, znajdujący się w pobliżu lasu, ponieważ decydujący jest nie wygląd, a klasyfikacja w EGiB, dlatego przez zakupem działki zawsze należy sprawdzić jej status prawny.
Kto może budować na działce leśnej?
Zakup działki leśnej nie jest szczególnie skomplikowanym procesem; wystarczy znaleźć ciekawą ofertę, sfinalizować transakcję i potwierdzić umowę u notariusza. Problem zaczyna się w momencie robienia dalszych planów, bo działką leśną nie można dowolnie rozporządzać – właściciel musi prowadzić gospodarkę leśną zgodnie z obowiązującymi przepisami, te zaś mocno ograniczają inwestora w zakresie stawiania jakichkolwiek budynków.
Czy zatem budowa domu jednorodzinnego na działce leśnej jest możliwa? Teoretycznie tak, ale to proces bardzo żmudny, czasochłonny i nie zawsze kończy się sukcesem. Zgodę na budowę domu najłatwiej uzyskać wtedy, gdy działka została opisana jako teren zalesiony lub zakrzewiony, sad, nieużytek, grunt rolny, pastwisko albo łąkę, natomiast w przypadku gruntów objętych szczególną ochroną wnioskujący zazwyczaj spotyka się z odmową.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu na działce leśnej?
Pierwszy krok to sprawdzenie, jak dana działka wygląda w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni – dostęp do MPZP zapewnia Geoportal Krajowy oraz geoportale regionalne. Brak planu miejscowego dla wybranego terenu jeszcze nie przekreśla definitywnie sprawy, ponieważ inwestor może wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki, przy czym nie ma gwarancji, że w trakcie tworzenia nowego planu nie pojawią się żadne zastrzeżenia komplikujące starania o pozwolenie na budowę domu.
Sprawa będzie dużo prostsza, kiedy istniejący już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość zabudowy, bo można wtedy od razu zgłosić się do regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Plany te jednak może pokrzyżować ocena gruntów – jeśli działka charakteryzuje się wysoką jakością gleby i cennym zalesieniem, to szanse na jej przekształcenie znacząco spadają. Dodatkowo działka pod budowę domu musi sąsiadować z terenem zabudowanym oraz mieć dostęp do drogi publicznej. Powinna też posiadać przyłącza techniczne.
Czy wolno wycinać drzewa na działce leśnej?
Zabudowa działki leśnej wiąże się z koniecznością wycinki drzew. Absolutnie nie można tego robić bez zezwolenia, chyba że działka nie posiada statusu lasu, tylko jest np. terenem zalesionym. Zgoda urzędu nie jest wymagana przy drzewach, których obwód wynosi:
– 80 cm dla topoli, wierzb, klonu srebrzystego, klonu jesionolistnego
– 65 cm dla kasztanowca zwyczajnego, platanu klonolistnego, robinii akacjowej
– 50 cm dla pozostałych gatunków drzew
Właściciele lasów prywatnych występują o zezwolenie na wycinkę do starosty i nadleśnictwa. Jeśli działka pod budowę domu jednorodzinnego ma powierzchnię większą niż 0,05 ha, inwestor musi zapłacić za przedwczesny wyrąb drzewostanu.
Jak przekształcić teren leśny w działkę budowlaną?
Gmina musi wystąpić o zgodę na zmianę przeznaczenia działki – decyzję wydaje marszałek województwa na postawie opinii izby rolniczej. W praktyce opinię pozytywną wystawia się tylko dla tych gruntów, które nie są istotne dla gospodarki leśnej na określonym terenie. Po uzyskaniu zgody na zmianę statusu działki, właściciel składa wniosek do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej, i dopiero po przekształceniu działki leśnej na budowlaną inwestor może się starać o pozwolenie na budowę.
Czy można na działce leśnej postawić domek letniskowy?
Całoroczny, duży dom to poważna inwestycja, ale jak wiadomo, mniejsze domki letniskowe nie wymagają aż tylu formalności. Parterowy dom rekreacyjny do 70 m2 wolno postawić bez zezwolenia na budowę – właściciel ma tylko obowiązek zgłoszenia inwestycji do urzędu. Inaczej to jednak wygląda na gruntach o statusie Ls, ponieważ w lesie nie wolno budować niczego, nawet niewielkich altanek do celów wypoczynkowych. Domek letniskowy będzie legalny wyłącznie po zmianie przeznaczenia gruntu, dlatego tak samo jak przy budynku jednorodzinnym konieczne jest złożenie wniosku o odlesienie działki.
FAQ
Ile kosztuje przekształcenie działki leśnej na budowlaną?
Koszt zezwolenia to od kilkuset zł do kilku tysięcy zł.
Jaki dom można postawić na działce leśnej?
Dom na działce leśnej można wybudować dopiero wtedy, gdy zostanie zmienione jej przeznaczenie.
Czy z działki leśnej można zrobić budowlaną?
Tak, ale jest to kosztowne i skomplikowane.
Czy na działce leśnej można dostać warunki zabudowy?
Tak, ale tylko w szczególnych sytuacjach.
